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Sachsen

Einflussfaktoren auf die Immobilienpreisentwicklung

Angebot und Nachfrage regeln den Preis - dies trifft auch auf Immobilien zu. Während die Nachfrage nach Wohnraum zunimmt, bleibt das Angebot an Immobilien überschaubar. Durch die Corona-Krise steigen die Preise von Eigentumswohnungen, Ein- und Zweifamilienhäuser um mehr als 10 Prozent, wodurch sie eine rentable und sichere Anlagemöglichkeit darstellen.

Die Lage

Der entscheidendste Faktor wird unbestritten durch die Lage der Immobilie repräsentiert. Hierbei wird zwischen der Makro- und Mikrolage differenziert. Bei der Makrolage rückt die Stadt oder Region in den Fokus. Hierzu zählt unter anderem, ob es sich um eine Großstadt oder ländlicheres Gebiet handelt. Entwicklungsstand als auch zukünftige Veränderungen werden berücksichtigt. Beispielsweise kann die Schaffung weiterer Arbeitsplätze die Attraktivität der Lage steigern. Auch die Planung von Schulen oder Kindergärten können Indizien für einen erwarteten Bevölkerungszuwachs darstellen, die sich ebenfalls positiv auf den Preis auswirken würden. Die Mikrolage hingegen widmet sich dem direkten Umfeld der Immobilie. Hierbei wird die Infrastruktur genauer analysiert und bewertet. Kriterien, wie beispielsweise öffentliche Verkehrsanbindungen, wirken sich abermals positiv auf den Immobilienpreis aus. Eine hohe Verbrechensrate übt negativen Einfluss auf die Lage der Immobilie aus. Sowohl die Makro- als auch die Mikrolage stellen entscheidende Einflussfaktoren dar, die aufgrund ihrer Unveränderlichkeit bei Kaufentscheidungen stets genau ermittelt werden sollten. 

Die Finanzierungssituation

Für die Finanzierung von Immobilien spielt sowohl das aktuell geringe Zinsniveau als auch die individuelle Finanzstruktur eine wichtige Rolle. Um bestmögliche Konditionen hinsichtlich eines Kredits für einen Immobilienerwerb zu erlangen, sollten in jedem Fall Experten hinzugezogen werden, die Einsparungspotenziale finden und nutzen können. Warum nicht auch ein erstes Beratungsgespräch mit der eigenen Hausbank dazu führen, so hat man erst einmal eine Vergleichsbasis für weitere Angebote anderer Institute. 

Das Angebot und Nachfrage

Je höher die Anfrage und je kleiner das Angebot, desto höher schraubt sich in der Regel der Preis. Die Nachfrage in Städten ist oftmals stark ausgeprägt, aber auch ländlichere Gebiete, die im unmittelbaren Umfeld von Städten liegen, werden immer gefragter. Die Nachfrage sinkt mit der Zunahme der Distanz der Immobilie zum nächsten Ballungsraum.

Die Wohnfläche

Eine wichtige Größe für die Ermittlung des Immobilienwerts stellt die Wohnfläche dar. Grundsätzlich gilt, dass Länge und Breite jedes Raumes multipliziert und anschließend summiert werden. Hierbei ist jedoch Vorsicht geboten, da nicht alle Räume zur Wohnfläche gänzlich angerechnet werden können. Darüber hinaus existieren zwei unterschiedliche Verfahren, die für die exakte Berechnung der Wohnfläche herangezogen werden können: die Wohnflächenverordnung und die Wohnflächenberechnung anhand der DIN-Norm 277. Bei der Wohnflächenverordnung werden Keller, Garagen oder Räume, die weniger als einen Meter Höhe aufweisen, nicht zur Wohnfläche gezählt. Nicht beheizbare Wintergärten und Schwimmbäder werden mit dem Faktor 0.5 multipliziert und daher nicht zur Gänze als Wohnfläche wahrgenommen. Bei Balkonen und Terrassen wird wiederum der Faktor 0.25 angewandt. Die DIN-Norm 277 weicht hingegen von diesen Richtlinien ab und fokussiert sich ausschließlich auf die tatsächliche Nutzfläche. Meist besteht die Möglichkeit, zwischen den Verfahren zu wählen. Abhängig von der Immobilie kann sich die eine Methode zielführender als die andere erweisen. Beispielsweise kann bei der Berechnung der Wohnfläche von Dachgeschoßwohnungen unter Anwendung der DIN-Norm 277 oftmals ein höheres Ergebnis erzielt werden.  

Die Ausstattung

Der Preis einer Immobilie hängt darüber hinaus auch von der Ausstattung ab. Hierbei wird unter anderem berücksichtigt, ob es einen Aufzug, Garten oder Parkplätze gibt. Terrassen oder Balkone wirken sich ebenfalls wertsteigernd aus. Auch die Wahl der Heizungsanlage schlägt sich im Immobilienpreis wieder. Nachhaltige Systeme mit niedrigen Heizkosten werden als besonders attraktiv wahrgenommen. Darüber hinaus spielt auch die Verteilung der Räume eine wesentliche Rolle. Grundsätzlich wird zwischen den Kategorien normale, gehobene und luxuriöse Ausstattung unterschieden, bei denen beispielsweise auch die Materialqualität einen wesentlichen Einflussfaktor darstellt.

Das Alter und der Zustand

Der Preis der Immobilie wird durch ihr steigendes Alter gemindert. Die Nutzung und der Verschleiß sämtlicher Bauteile spiegeln sich im Wert wider. Pro Jahr der Bewohnung wird daher ein bestimmter Altersabschlag verrechnet. Regelmäßige Instandhaltungen wirken sich wiederum positiv auf den Immobilienpreis aus. Investitionen in Sanierungen und Modernisierungen führen abermals zu einer Wertsteigerung. 

Der Immobilienpreis setzt sich durch unterschiedliche Faktoren zusammen. Grundsätzlich kann festgehalten werden, dass der Wert von Immobilien in den letzten Jahren gestiegen ist. Im Jahre 2020 konnte eine Wertsteigerung von mehr als 7 Prozent nicht nur festgestellt, sondern tatsächlich durch den Verkauf bzw. Kauf realisiert werden. Auch im Jahre 2021 setzt sich dieser positive Trend fort. Besonders stark erhöhten sich die Preise in Metropolen, wie beispielsweise Berlin, Dresden, München und Hamburg, um nur einige zu benennen. Im Vergleich dazu stiegen die Preise in den Kleinstädten in einem geringeren Ausmaß, doch auch hier sind Preissteigerungen zu verzeichnen.