Das Haus energetisch zu sanieren, hat gleich drei Vorteile: Sie sparen Energie und damit laufende Kosten, Sie tun etwas fürs Klima, und die Modernisierung steigert langfristig den Wert Ihrer Immobilie. Aber das Ganze kostet natürlich Geld.

Damit sich die Investition lohnt, sollte sie gut geplant sein. Welche Maßnahmen kommen in Frage und was bringen sie? Wo kann ich mich beraten lassen? Wer hilft bei der Planung und Umsetzung?

In diesem Überblick erfahren Sie alles, was Sie dazu wissen müssen.

Was umfasst eine energetische Sanierung?

Zur energetischen Sanierung zählen alle Sanierungsmaßnahmen, die den Energieverbrauch einer Bestandsimmobilie senken. Das können überschaubare Baumaßnahmen oder umfangreiche Arbeiten wie die Dämmung der gesamten Fassade sein.

Beispiele für energetische Sanierungsmaßnahmen:

• Dämmung der Gebäudehülle, insbesondere der Außenfassade
• Dämmung von oberster Geschossdecke, Kellerdecke und Dach
• Austausch der Fenster
• Heizungsoptimierung mit neuer Pumpe und hydraulischem Abgleich
• Einbau einer Wärmepumpe als Ersatz für die Gas- oder Ölheizung
• Einbau einer Photovoltaik-Anlage zur eigenen Stromerzeugung
• Einbau von Lüftungsanlagen mit Wärmerückgewinnung

Schon einzelne Maßnahmen können den Energieverbrauch deutlich senken.

Was bringt eine energetische Sanierung?

Wenn Ihr Haus weniger Energie verbraucht, sparen Sie Heiz- und Stromkosten. Energiesparen ist in der Praxis aber oft gar nicht das vordergründige Ziel von Umbaumaßnahmen.

Häufig geben Schäden und Defekte den Anstoß.

"Das setzt dann häufig eine relativ unstrukturierte Sanierung des Hauses in Gang", sagt Erik Stange, Sprecher des gemeinnützigen Bauherren-Schutzbundes (BSB).

Auch ein Anbau, Ausbau oder Umbau kann der Impulsgeber sein. Etwa, wenn man ein altes Haus kauft oder erbt und auf die eigenen Bedürfnisse umbauen will. "In diesem Zuge gibt es immer Ideen, energiesparende Maßnahmen umzusetzen", sagt Martin Brandis, Referent der Energieberatung der Verbraucherzentrale.

Energie zu sparen, wird für Eigentümer aber ein zunehmend wichtigerer Grund, etwas am Haus zu tun. "Ich merke da einen Wandel vor dem Hintergrund, dass Energie spürbar knapp und vor allem teuer wird."

Wie viel Bedarf besteht bei meinem Haus?

Es ist sehr wahrscheinlich, dass Sie etwas tun können, um den Energieverbrauch Ihrer Immobilie zu senken. Vor allem, wenn das Haus schon älter ist.

• Zwei Drittel aller Gebäude in Deutschland wurden laut der gemeinnützigen Beratungsgesellschaft CO2online vor 1977 errichtet. Davor gab es keine Vorschriften zum Wärmeschutz. Deswegen verbrauchen diese Gebäude noch deutlich mehr Energie.
• Jedes zweite Haus in Deutschland ist lediglich teilsaniert, jedes dritte sogar komplett unsaniert.
• Potenzial gibt es laut CO2online in neun von zehn Gebäuden.

Fazit: Bei Gebäuden ohne Fassadendämmung oder mit Heizanlagen älter als 20 Jahre lohnt sich eine Sanierung den Experten zufolge in den allermeisten Fällen.

Das sind die wichtigsten Schritte:

Was verbessert meine Immobilie - und was kostet das?

Das lässt sich natürlich nicht pauschal beantworten. Im Gegenteil, die Rechnung ist höchst individuell und teilweise komplex.

Einen Überblick, mit welchen Investitionskosten für einzelne Maßnahmen zu rechnen ist und welche Förderungen vom Staat zu bekommen sind, gibt der Sanierungsrechner des Bundesministeriums für Wirtschaft und Energie (BMWE).

Schritt 1: Informieren

Jedes Haus ist anders. Welche Maßnahmen sinnvoll sind, was sie kosten und wie hoch das Energie-Einsparpotenzial ist, muss individuell für jede Immobilie ermittelt werden.

Wie finde ich heraus, welche Sanierungsmaßnahmen sinnvoll sind?

Wie viel Energie spare ich, wenn ich zum Beispiel die Fenster austausche oder die Ölheizung durch eine Wärmepumpe ersetze? Gar nicht so leicht zu sagen.

Eine erste Annäherung ermöglicht der Sanierungsrechner des BMWE und der Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW).

Durch Angaben zum Ist-Zustand des Hauses und den bisherigen Sanierungen wird die Energieeffizienz des Gebäudes eingeschätzt. Auf dieser Grundlage erhalten Sie erste Vorschläge zu weiteren Sanierungsmaßnahmen. Und Sie erfahren, mit welchen Kosten zu rechnen und welche Förderung möglich ist.

Eine erste Anlaufstelle kann die Energieberatung der Verbraucherzentrale sein. Sie führt in die Grundlagen ein, prüft Ideen auf Sinnhaftigkeit und gibt erste Tipps. Die Beratung ist kostenlos in der Beratungsstelle, per Telefon und auch über Video möglich.

Fährt eine Beraterin oder ein Berater zum Objekt vor Ort und gibt aufgrund der Besichtigung Empfehlungen, kostet dieser "Gebäude-Check" 40 Euro.

Brauche ich für die Sanierung eine Genehmigung?

Wer das Haus in Grundform und Größe nicht verändert, braucht in der Regel keine Baugenehmigung. Würde die gedämmte Fassade auf das Nachbargrundstück ragen, muss geklärt werden, was rechtlich möglich und ob eine Genehmigung nötig ist. Das gilt auch für Photovoltaikanlagen auf dem Dach eines Doppel- oder Reihenhauses.

Ein Sachverständiger kann Auskunft geben, ob und welche Anträge nötig sind.

Auch ohne rechtliche Notwendigkeit gilt: "Den Nachbarn vorher zu informieren, ist ganz wichtig, damit kein Streit entsteht", sagt Stange. Am besten auch schriftlich. Vielleicht mache der Nachbar gleich mit, und man kann sich Kosten für ein Gerüst teilen.

Beim denkmalgeschützten Haus ist das Sanieren grundsätzlich anspruchsvoller.

Wie sieht die Finanzierung der Sanierung aus?

Was die energetische Sanierung kostet, hängt vom Umfang der Maßnahmen und der jeweiligen Immobilie ab. Ein individueller Sanierungsfahrplan (dazu gleich mehr) enthält auch ungefähre Kosten.

Für die Finanzierung der Sanierungsmaßnahmen sollten Sie folgende Fragen klären:

• Welches Budget habe ich selbst für den Umbau?
• Welche Kreditkonditionen bietet meine Hausbank für die Sanierung?
• Kann ich einen Bausparvertrag oder Wohn-Riester einsetzen?
• Welche Förderprogramme gibt es?
• Wann sollen sich die Investitionen amortisieren?
  

Die KfW-Förderbank vergibt zinsgünstige Kredite und Tilgungszuschüsse für energiesparende Komplettsanierungen zum Effizienzhaus. Und sie fördert eine neue, energiesparende Heizung.

Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) fördert alle anderen energetische Einzelmaßnahmen wie Dach, Fassade und Fenster. Länder und Gemeinden bieten oft regionale Förderprogramme.

Einen Fördermittelcheck bietet CO2online.

Schritt 2: Planen

Wenn Sie wissen, wo Handlungsbedarf besteht und was Sie sich leisten können, ist es Zeit für eine Energieberaterin oder einen Energieberater. Diesem Experten kommen gleich eine Reihe von Aufgaben zu. Ein Energieberater...

• prüft den energetischen Ist-Zustand
• schätzt den Finanzbedarf der Sanierung
• plant die einzelnen Maßnahmen
• überwacht die Arbeiten
• sichert die Qualität der Baumaßnahmen

Wer ein Förderprogramm des Bundes nutzen möchte, braucht einen speziellen Energieeffizienz-Experten. Diese finden Sie auf der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes bei der Deutschen Energie-Agentur (dena). Für eine erste Konzeption und energetische Beratung braucht man diesen Fachmann oder diese Fachfrau aber nicht zwingend.

Der Energieeffizienz-Experte hat zwei zentrale Aufgaben:

1. Er erstellt einen förderfähigen, individuellen Sanierungsfahrplan.

2. Er holt die Nachweise ein, die es für die Förderung braucht.

Wann setze ich welche Maßnahmen um?

Erik Stange rät, sich von einem Energieberater einen individuellen Sanierungsfahrplan (iSFP) erstellen zu lassen. "Man hat dann eine grundlegende Vorstellung davon, was man vielleicht in den nächsten fünf, sechs oder zehn Jahren mit seinem Haus machen kann, um die Energieeffizienz deutlich zu steigern."

Beim Sanierungsfahrplan handelt es sich um eine Beratungsleistung, die auch gefördert wird. Somit braucht man dafür den speziellen Energieeffizienz-Experten.

"Ein Sanierungsfahrplan ist immer dann sinnvoll, wenn ich mehrere Maßnahmen umsetzen will", sagt Martin Brandis. Wer nur eine neue Heizung möchte, braucht ihn nicht.

Mit einem Sanierungsfahrplan bekommen Sie mehr Förderung", sagt der Experte. Das betrifft die oft teuren Maßnahmen an der Gebäudehülle, etwa Dämmung und Fenster.

Der Fahrplan macht zudem Vorgaben, wie bestimmte Maßnahmen umgesetzt werden sollen. Er definiert konkrete Leistungsanforderungen.

Alles auf einmal machen oder nacheinander?

Grundsätzlich haben Eigentümer zwei Möglichkeiten:

1. Sie setzen mehrere, aufeinander abgestimmte Maßnahmen Schritt für Schritt über mehrere Jahre um – das streckt auch die Kosten.

2. Sie sanieren in einem Rutsch – eventuell mit dem Ziel, einen Effizienzhaus-Standard zu erreichen, der von der KfW besonders gefördert wird.

Einzelne Maßnahmen sollten auf ein Ziel und aufeinander ausgerichtet sein. Das ist wichtig, wie folgende Beispiele zeigen:

• Steht später eine Dämmung der Außenwände an, muss die Dämmwirkung der Fenster bereits zur späteren Fassade passen – sonst kann es zu Wärmebrücken und Feuchtigkeit kommen, erklärt Erik Stange.
• Eine Dämmung und ein Austausch der Fenster senken den Energiebedarf. "Erst im Anschluss sollte die Heizanlage ausgetauscht werden, damit sie richtig dimensioniert und eingestellt werden kann", sagt Alexander Steinfeldt von CO2online. Wer mit der Heizung beginnt, dimensioniert sie eventuell über.

Wer das gesamte Haus zum Effizienzhaus (EH) umrüstet, muss einen bestimmten, nachweisbaren Standard erreichen, um dadurch eine Förderung der KfW zu erhalten. So braucht ein EH 40 nur 40 Prozent der Energie, die ein vergleichbares Referenzgebäude verbraucht. Bei einem EH 85 sind es entsprechend 85 Prozent.

"In der Praxis ist es meist so, dass Hausbesitzer nicht von Anfang an ein Effizienzhaus anstreben", weiß Brandis. "Das ergibt sich aus den laufenden Überlegungen, welche Maßnahmen man umsetzen möchte." Erst am Ende steht die Frage: Komme ich bei einem Effizienzhaus raus? Welche zusätzlichen Maßnahmen bräuchte es dafür?

Lohnt es sich, das Haus zu einem Effizienzhaus zu machen?

Das lässt sich nicht pauschal sagen. Bei Bestandsimmobilien erfordert diese Umrüstung oft eine ganze Reihe an Maßnahmen – und damit ziemlich viel Geld.

Sie müssen die hohen Gesamtkosten auch stemmen können, um die erforderlichen Förderkriterien für entsprechende Stufen zu erfüllen. Was im Einzelnen sinnvoll und finanziell machbar ist, sollten Sie vorab mit dem Energieberater durchgehen.

Grundsätzlich sollte die Machbarkeit und die Wirtschaftlichkeit jeder einzelnen Maßnahme geprüft werden, rät Marc Ellinger vom Verband Privater Bauherren (VPB). "Insbesondere dann, wenn in Hoffnung auf eine KfW-Förderung vorgegebene Grenzwerte erreicht werden sollen." Ansonsten könnten Sie sich finanziell übernehmen.

Verbraucherschützer Brandis rät: Wenn nur eine wenig aufwendige Maßnahme für den nächsten erreichbaren Standard fehlt, sollte man sie in Betracht ziehen. Wenn teurere Arbeiten nötig werden, etwa an der Fassade, lohnt sich das Ganze womöglich nicht.

Was spricht dafür, alles auf einmal zu machen?

Es gibt fast keine Maßnahme, die nicht auch alleine stehen kann, sagt Brandis. Aber eine vollumfängliche Sanierung kann effektiver und am Ende günstiger sein als die Summe von Einzelmaßnahmen, die hintereinander angegangen werden – unabhängig von der Frage, ob schlussendlich ein Effizienzhaus dabei herauskommt oder nicht.

Beispiel: Wer heute eine Fassade saniert und erst in fünf Jahren die Fenster austauscht, zahlt in der Regel mehr, als wenn er heute beides gleichzeitig in Angriff nimmt.

Weiterer Vorteil der Komplettsanierung: Wenn die Gewerke gemeinsam arbeiten, gibt es Synergieeffekte. "So kann bei höheren Gebäuden schon eine Rolle spielen, ob und wie häufig Sie ein Gerüst aufbauen müssen", sagt Brandis. Das sind alles Dinge, die nicht selten dazu führen, dass man sinnvoll Maßnahmen kombiniert.

Aber: Sie müssen natürlich das Kapital für alle nötigen Maßnahmen haben.

Schritt 3: Umsetzen

Der Sanierungsplan steht, nun geht es an die Umsetzung. Für die Planungs- und Bauphase ist eine energetische Fachplanung und Baubegleitung ratsam.

Wozu dient die energetische Fachplanung?

Die energetische Fachplanung ist eine geförderte Leistung, die wiederum bestimmte Anforderungen erfüllen muss. Darum kann sich der Energieeffizienz-Experte selbst kümmern, oder er gibt diese Aufgabe an eine Architektin oder einen Bauingenieur ab.

Martin Brandis veranschaulicht das an einem Beispiel:

Im Sanierungsfahrplan ist der Austausch der Fenster vorgesehen, für die Wärmedämmung muss dabei ein bestimmter U-Wert erreicht werden. Die energetische Fachplanung geht darüber hinaus und definiert technische Anforderungen – etwa ein Lüftungskonzept, damit durch den Einbau der Fenster keine Schäden durch Feuchtigkeit entstehen.
Solche Details sind bei jeder Sanierungsmaßnahme wichtig.

Wichtig ist die Fachplanung für das Einholen konkreter Leistungsangebote.

Worauf muss ich bei der Vergabe der Aufträge achten?

Handwerksfirmen kümmern sich unter anderem um die folgenden Bereiche:

• Sanitär, Klima, Heizung
• Dämmung
• Fenster
• Elektrotechnik

Bei der Beauftragung von Firmen ist stets ein schriftliches, verbindliches Angebot im Vorfeld wichtig. Diese Angebote sollten im Normalfall kostenlos sein. CO2online rät dazu, sich mindestens drei Angebote einzuholen.

Auch hierbei ist der professionelle Energieberater hilfreich. "Der guckt im Vorfeld, ob alle Leistungen enthalten sind, die für das jeweilige Gewerk notwendig sind oder ob da wesentliche Bestandteile fehlen", sagt Martin Brandis.

Wann reicht die Baubegleitung – und wann brauche ich eine Bauleitung?

Um die Baubegleitung kümmert sich in der Regel der Energieeffizienz-Experte. Er prüft, ob alle Arbeiten korrekt und entsprechend den Vorgaben durchgeführt werden. Und er besorgt die notwendigen Nachweise für die Fördermittel. Für die Auszahlung ist eine Dokumentation notwendig, die von den Fachunternehmen vorzulegen ist.

Förderung bekommen Sie aber auch, wenn die Baubegleitung nicht der Energieeffizienz-Experte selbst übernimmt, so Brandis – solange dieser am Ende die erbrachten Arbeiten fachlich abnimmt. Dabei geht es beispielsweise um die Frage, ob auch tatsächlich der vereinbarte und vorgeschriebene Dämmstoff verwendet wurde.

Der Energieeffizienz-Experte stellt also sicher, dass alle Vorgaben eingehalten werden. Und er fordert im Zweifelsfall auch Nachbesserungen ein.

Eine professionelle Bauleitung kann sinnvoll sein, wenn mehrere Maßnahmen zusammen ausgeführt werden und verschiedene Gewerke koordiniert werden müssen.

Gerade an Schnittstellen gebe es häufiger Probleme, sagt Brandis. Da hilft es, wenn ein Profi die Übersicht behält. Die Bauleitung übernimmt nicht der Energieeffizienz-Experte, sondern eine Fachfirma, zum Beispiel ein Bauingenieursbüro.

Doch auch der Bauherr sollte sich regelmäßig blicken lassen und bei Zwischen- und Endabnahmen dabei sein, rät CO2online. Auch die Kosten sollten laufend mit der Planung verglichen werden, um bei starken Abweichungen frühzeitig reagieren zu können.

Schritt 4: Kontrollieren und Nachbessern

Wie viel Energie habe ich durch die Sanierung wirklich gespart?

Bis zu 60 Prozent seien möglich, schätzt Steinfeldt. Es kann aber auch deutlich weniger sein, wenn die Maßnahmen schlecht geplant und durchgeführt wurden. Deshalb sollten Hausbesitzer den Energieverbrauch vorher und nachher messen und vergleichen.

Tipp: Der Energieverbrauch des Hauses lässt sich zum Beispiel mit dem sogenannten Energiesparkonto von CO2online kontrollieren. Das Tool verwaltet digital alle Daten, Rechnungen und Zählerstände zu Heizenergie-, Strom- und Wasserverbrauch.

Ist der Verbrauch nicht wie geplant gesunken, kann das auf eine fehlerhafte Installation oder Einstellung etwa der Heizung hinweisen – dann muss man nachjustieren.

Die gute Nachricht: "Über Optimierungsmaßnahmen lassen sich viele Fehler auch nach der Installation noch beheben", sagt Alexander Steinfeldt.