So finanzieren Sie Ihre energetische Sanierung

Doch bei der Finanzierung und Förderung der Maßnahmen stellen sich viele Fragen. Die gute Nachricht: Im neuen Koalitionsvertrag heißt es: "Die Sanierungs- und Heizungsförderung werden wir fortsetzen."

Die wichtigsten Punkte im Überblick:

Was kostet eine energetische Sanierung?

Das hängt natürlich vom Umfang ab. Wie viel Wandfläche muss gedämmt werden? Sollen alle Fenster getauscht werden? Wie viele Solarmodule sollen aufs Dach?

Falls ein Austausch der Heizung geplant wird: Eine Luft-Wasser-Wärmepumpe kostet mindestens 30 000 Euro. "Also ist man da relativ zügig bei einer Summe von 50 000 bis 100 000 Euro", sagt Inse Ewen von der Verbraucherzentrale Bremen.

Diese Richtwerte nennt die gemeinnützige Organisation CO2online:

Maßnahme	Kosten in Euro
Dachdämmung	100 bis 180 pro Quadratmeter
Fassadendämmung	30 bis 200 pro Quadratmeter
Dachbodendämmung	25 bis 55 pro Quadratmeter
Kellerdeckendämmung	18 bis 30 pro Quadratmeter
Fenster	500 bis 800 je Fenster

Wie gehe ich die Finanzierung an?

Vor Beginn jeglicher Maßnahmen sollten Sie sich von unabhängigen Expertinnen oder Experten beraten lassen, empfiehlt die Stiftung Warentest. Eine erste Einschätzung bekommen Sie für wenig Geld bei der Energieberatung der Verbraucherzentrale.

Hausbesitzer stehen vor der Frage: Wie umfangreich saniere ich in einem ersten Schritt und welche Maßnahmen folgen erst zu einem späteren Zeitpunkt?

Wer sich für eine Komplettsanierung entscheidet, muss auf einen Schlag relativ hohe Kosten stemmen können. Unter dem Strich ergeben sich aber vielleicht finanzielle Vorteile, weil bei den verschiedenen Arbeiten Synergieeffekte entstehen.

Wer die Arbeiten und Kosten strecken möchte, sollte sich einen förderfähigen individuellen Sanierungsfahrplan von einer Energieberaterin oder einem Energieberater erstellen lassen. Der Plan enthält Einschätzungen zu Kosten und Fördermöglichkeiten.

Wichtig: Um ein Förderprogramm des Bundes nutzen zu können, braucht es einen speziellen Energieeffizienz-Experten. Diese Personen finden sich auf der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes bei der Deutschen Energie-Agentur (dena).

"Die Liste beinhaltet alle Berater und Beraterinnen, die in den Förderprogrammen beraten und die dafür nötigen Berichte schreiben können", erklärt Ewen.

Die Energieeffizienz-Experten legen Eigentümern dar, welche Optionen sie in welcher Reihenfolge haben. Sie helfen bei Kostenschätzungen und beim Einholen von Kostenvoranschlägen. So verhindert man, deutlich zu niedrige Kosten anzusetzen oder eine Finanzierung in Unkenntnis der vielen verfügbaren Förderprogramme zu wählen.

Inse Ewen skizziert folgendes Szenario: Es kann ärgerlich sein, wenn ein Eigentümer Schritt für Schritt vorgeht und schließlich einen Effizienzhaus-Standard erreicht, der ihm insgesamt höhere Zuschüsse oder Rückerstattungen beschert hätte (dazu gleich mehr). Dann hätte er besser gleich alles in einem Rutsch gemacht und Geld gespart.

Die gute Nachricht: Noch bevor die Bauarbeiten beginnen, ist die qualifizierte Energieberatung vorab selbst hoch gefördert, erklärt Ewen. Von den anfallenden Kosten für Vor-Ort-Beratung oder einen individuellen Sanierungsfahrplan werden 50 Prozent aus Bundesmitteln gefördert – aber höchstens 650 Euro für Ein- und Zweifamilienhäuser.

Welche Fördermittel vergibt der Bund?

Die Förderung der energetischen Sanierung ist in der Bundesförderung für effiziente Gebäude (BEG) festgeschrieben. Zwei Stellen sind zu unterscheiden:

1. Die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) ist für eine Komplettsanierung zum Effizienzhaus die richtige Ansprechpartnerin. Sie vergibt Förderkredite zu günstigeren Zinssätzen und mit hohen Tilgungszuschüssen.

2. Das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) ist für energetische Einzelmaßnahmen zuständig. Dort können Bargeldzuschüsse für ein oder mehrere Bauvorhaben beantragt werden.

Einzige Ausnahme: Die Zuschüsse für den Heizungstausch vergibt wieder die KfW.

Wie viel Förderung bekomme ich für eine Komplettsanierung?

Das hängt vom energetischen Standard ab, der am Ende erzielt wird.

Die staatliche Förderbank KfW hat Effizienzhaus (EH) genannte Standards entwickelt, um die Energiebilanz von Häusern bewerten zu können. Die EH-Standards geben an, wie hoch der Energiebedarf eines Hauses im Vergleich zu einem Referenzgebäude mit bestimmten Abmessungen und vorgegebenen technischen Eigenschaften ist.

Faustregel: Je kleiner die Zahl, desto sparsamer das Haus.

• Ein Effizienzhaus 40 beispielsweise verbraucht nur 40 Prozent der Energie des Referenzgebäudes.
• Beim Effizienzhaus 85 handelt es sich derzeit um den niedrigsten noch förderfähigen Standard.

Je höher der Standard, umso größer die Kreditsumme und der Tilgungszuschuss.

Beispiel EH 40: Hier sind ein zinsvergünstigter Kredit von bis zu 150 000 Euro und ein Tilgungszuschuss von bis zu 37 500 Euro drin, wenn der Energiebedarf danach mindestens zu 65 Prozent mit erneuerbaren Energien gedeckt oder das Qualitätssiegel "Nachhaltiges Gebäude" erlangt wird, zeigen die Zahlen der KfW.

Für Gebäude, die zu den energetisch schlechtesten 25 Prozent des bundesweiten Gebäudebestands gehören ist ein Extra-Tilgungszuschuss von 10 Prozent drin.

Der Zinssatz ist bei dem KfW-Kredit fast schon Nebensache. Durch den Tilgungszuschuss ist er in aller Regel unschlagbar günstig. "Wenn man das umrechnet, bekommen Sie einen negativen Effektivzins", sagt Alrun Jappe von der Zeitschrift "Finanztest".

Trotzdem: Ob ein Darlehen im individuellen Fall günstiger mit oder ohne KfW zu haben ist, lässt sich mit einem Rechner der Stiftung Warentest ermitteln.

Wichtig zu wissen: Selbst ein KfW-Kredit wird am Ende nicht von der KfW direkt vergeben. "Da müssen die Kreditnehmer eine Bank finden, die den Kredit vermittelt", erklärt Jappe. Letzten Endes liefe es oft auf die Hausbank hinaus.

Lohnt es sich, einen höheren Effizienzhaus-Standard anzustreben?

Pauschal lässt sich das nicht sagen. Ob sich eine Förderstufe rechnet, hängt vom energetischen Ist-Zustand des Hauses und dessen Modernisierungsbedarf ab.

Unter Umständen kann es wirtschaftlicher und preisgünstiger sein, eine Sanierung ohne KfW-Förderung in Angriff zu nehmen – anstatt erhebliche Mehraufwendungen in Kauf zu nehmen, die die Höhe der Tilgungszuschüsse um ein Mehrfaches übersteigen.

Marc Ellinger vom Verband Privater Bauherren (VPB) veranschaulicht die Abwägung an einem Beispiel:

Um aus einem unsanierten Gebäude der 1960er-Jahre oder älter ein Gebäude zu machen, das Förderstufe KfW 85 mit den niedrigsten Voraussetzungen entspricht, ist immenser Aufwand nötig. Der könne schnell in einen mittleren sechsstelligen Bereich gehen – während die Tilgungszuschüsse allein hier nur 6000 Euro betragen.

Wenn die Kosten davonlaufen, kann es kritisch werden: "Es ist ohne weiteres möglich, sich in den Ruin, sprich in die Privatinsolvenz zu sanieren", sagt Ellinger.

Verbraucherschützerin Ewen rät, genau durchrechnen zu lassen, wie viel mehr man tun muss, um einen höheren KfW-Standard zu erreichen.

Welche Förderung gibt es für einzelne Maßnahmen?

Es gibt vier Förderblöcke, die verschiedene Maßnahmen umfassen:

• 15 Prozent Fördersatz für die Gebäudehülle (Dämmung, Fenster, Türen, Wärmeschutz)
• 15 Prozent Fördersatz für Anlagentechnik (Lüftungsanlagen, Smart-Home-, Mess-, Steuer- und Regeltechnik, Raumkühlung, Beleuchtung)
• 15 Prozent Fördersatz für eine Heizungsoptimierung (hydraulischer Abgleich oder Pumpentausch)
• 30 Prozent Grundförderung für Heizungsanlagen mit erneuerbaren Energien (Solarthermie, Wärmepumpen, Biomasse, Brennstoffzellenheizung, Gebäudenetz- oder Wärmenetz-Anschluss)

Für alle Sanierungsmaßnahmen - außer Heizungsanlagen - gibt es einen zusätzlichen Förderbonus, wenn die Maßnahme Teil eines individuellen Sanierungsfahrplans ist:

• Sie bekommen statt 15 Prozent der Kosten bis zu 20 Prozent gefördert.
• Die förderfähigen Kosten erhöhen sich insgesamt von 30 000 auf 60 000 Euro.

Das lohnt sich vor allem bei teuren Maßnahmen an der Gebäudehülle wie Dach und Fenster. "Der Sanierungsfahrplan hat ein relativ hohes Gewicht bei der Förderung", sagt Martin Brandis, Referent der Energieberatung der Verbraucherzentrale.

Bedingung für die BAFA-Förderung:

• Die Arbeiten müssen von Fachunternehmen ausgeführt werden.
• Alle Maßnahmen zusammen dürfen pro Kalenderjahr nicht mehr als 60 000 Euro kosten.

Gut zu wissen: Beim Heizungstausch gibt es einen Geschwindigkeitsbonus von 20 Prozent obendrauf, wenn Sie eine alte fossile Heizung freiwillig austauschen. Zudem steht Haushalten mit einem zu versteuerndem Jahreseinkommen von maximal 40 000 Euro ein zusätzlicher Einkommensbonus in Höhe von 30 Prozent zu.

Für die neue Heizung ist jedoch maximal eine Förderung von 70 Prozent möglich. Anerkannt werden Kosten von höchstens 30 000 Euro.

Wird der Heizungstausch mit weiteren Effizienzmaßnahmen verbunden, gilt für Einfamilienhäuser eine Höchstgrenze der förderfähigen Kosten von 90 000 Euro pro Jahr.

Wie sieht es mit der Fachplanung und Baubegleitung aus?

Fachplanung und Baubegleitung sind im BEG quasi als fünfter Förderblock festgeschrieben. Sie werden mit insgesamt 50 Prozent der Kosten bezuschusst.

Die jährlichen förderfähigen Ausgaben für Planung und Begleitung sind dabei gedeckelt, etwa auf 5000 Euro pro Kalenderjahr bei Ein- und Zweifamilienhäusern, so das BAFA.

Für die Förderung von Einzelmaßnahmen und für die Baubegleitung muss übrigens nur ein Antrag gestellt werden, auch wenn mehrere Sanierungsmaßnahmen geplant sind.

Wichtig: Der Antrag muss vor Abschluss jeglicher Lieferungs- oder Leistungsverträge mit Unternehmen oder Handwerkern gestellt werden. Sonst gibt es am Ende keine Förderung. Zu früh sollte man aber auch nicht sein: Ohne konkrete Angebote kennt man die Kosten nicht und riskiert am Ende, Förderung zu verschenken.

Was ist mit Darlehen für Einzelmaßnahmen?

Mit Krediten für Einzelmaßnahmen kann es schwierig werden.

"Bei kleineren Summen, wie sie bei Sanierungen häufig sind, sträuben sich die Banken sehr oft, weil sie daran zu wenig verdienen, aber in Haftung gehen müssen", sagt Jappe.

Wo die Grenze liegt, ab der Banken mit höherer Wahrscheinlichkeit mitziehen, lässt sich pauschal nicht sagen. "Das hängt auch immer von der individuellen Situation ab, was man für ein Verhältnis hat zu der Bank, ob man da sonst Kredite laufen hat."

Die Mindestkreditsumme, die die Stiftung Warentest in ihren Vergleichen abfragt, liegt bei 50 000 oder 60 000 Euro. Nichtsdestotrotz gilt: "Möglich machen können die Banken das alles, aber sie müssen halt irgendwie ein Interesse daran haben", sagt Jappe.

Ansonsten müssen Sie genug Geld auf der hohen Kante haben und die Sanierungsmaßnahmen aus eigener Tasche vorfinanzieren. Denn den BAFA-Bargeldzuschuss gibt es erst nach Abschluss der Arbeiten. "Das muss man sich leisten können", sagt Jappe.

Wodurch kann ich bei der Sanierung sonst Geld sparen?

Mit Hilfs- und Zuarbeiten sind Ersparnisse drin.

"Eigenleistungen sind zwar grundsätzlich nicht förderfähig", erklärt Inse Ewen. Aber wer bei einer Dachsanierung beispielsweise schon einmal das alte Dämmmaterial entfernt, kann natürlich die Gesamtkosten reduzieren. "Aber die eigentliche fachgerechte Ausführung, die muss von Anfang an durch das jeweilige Unternehmen erfolgen."

Berechne ich die Kreditsumme mit oder ohne Förderung?

Wer Sanierungsmaßnahmen mittels Kredit finanziert, sollte die Zuschüsse nicht schon bei der Aufnahme des Darlehens einrechnen, empfiehlt Martin Brandis.

Besser sei es, den Gesamtbetrag aufzunehmen, um beim Bezahlen der Handwerkerrechnungen nicht in Schwierigkeiten zu geraten.

Clever sei es aber, Sondertilgungen mit dem Kreditgeber zu vereinbaren, damit die BAFA-Zuschüsse bei Auszahlung direkt in die Abzahlung des Darlehens fließen können.

Wo gibt es sonst noch finanzielle Unterstützung?

Neben den BEG-Programmen kann es sich lohnen, einen Blick in die sonstige Förderlandschaft zu werfen. Einige Bundesländer und Kommunen unterstützen beispielsweise den Kauf von Photovoltaikanlagen.

"Ich sollte mich immer auch noch mal vor Ort erkundigen, ob es zusätzliche Förderprogramme gibt", rät Inse Ewen. "Ich muss mich dann nicht entscheiden, Landesmittel oder Bundesmittel zu nehmen, sondern ich darf sie in der Regel beide nutzen."

Neben Bundesländern und Kommunen gebe es manchmal auch Landkreise, die noch einmal eigene Förderprogramme haben. "Da sollte ich mich auf jeden Fall auch schlaumachen, was vor Ort vielleicht noch zusätzlich möglich ist", rät die Expertin.

Das Motto lautet: Mitnehmen, was geht.

Weitere Infos zu finanzieller Unterstützung finden sich hier:

• beim Fördermittel-Check von CO2online
• auf dem Portal www.energiesicher.de des Bundeswirtschaftsministeriums
• bei den Energieberaterinnen und Energieberatern

Gibt es auch eine steuerliche Förderung?

Ja. Über drei Jahre verteilt lassen sich 20 Prozent der Kosten für energetische Sanierungsmaßnahmen steuerlich absetzen, heißt es vom Bundesfinanzministerium. Die Höhe der möglichen Steuerersparnis ist auf 40 000 Euro pro Wohnobjekt gedeckelt.

Das alles geht nur unter zwei Bedingungen:

1. Sie bewohnen das Haus oder die Wohnung selbst.

2. Das Gebäude ist bei Sanierungsbeginn mindestens zehn Jahre alt.

Der Steuerbonus sei interessant für alle, die – aus welchen Gründen auch immer – keine Fördermittel beantragen wollen, sagt Alrun Jappe.

"Da muss man zwar die gleichen Voraussetzungen erfüllen, aber man braucht keinen Energieberater." Es reiche dann eine Bescheinigung des ausführenden Unternehmens.

Aber: Wer von der KfW gefördert worden ist, kann nicht mehr steuerlich absetzen. Sie müssen sich für eines von beidem entscheiden – bevor die Arbeiten losgehen.

Was rechnet sich eher? Beim Steuerbonus bekomme man gerade bei größeren Maßnahmen unterm Strich nicht so viel heraus, sagt Jappe. "Aber für manch einen ist das sicherlich der unkomplizierte Weg."

Muss ich mich auf BAFA-Zuschüsse oder Steuerermäßigungen festlegen?

Nein. Festgelegt auf eine Förderschiene ist man nur bei einer Komplettsanierung mit KfW-Kredit. Für die Schritt-für-Schritt-Variante mit verschiedenen Einzelmaßnahmen gilt: "Ich bin nie gezwungen, mich komplett festzulegen", erklärt Inse Ewen.

So kann man sich etwa für eine Heizungsmaßnahme einen Bargeld-Zuschuss vom BAFA holen, für die neuen Fenster aber die steuerliche Begünstigung wählen.

Für ein und dieselbe Maßnahme gilt jedoch: "Ich kann keine Förderung in Anspruch nehmen und zusätzlich das Ganze noch bei der Steuer einreichen", erklärt Ewen.

Das Aufsplitten habe in der Praxis vor allem dann Relevanz, wenn eine Maßnahme eilig ist und die Zuschuss-Variante zu lange dauern würde, wegen des nötigen Antrags. In diesem Fall zahlt man die Maßnahme erst einmal komplett selbst, kann diese bei der Steuererklärung aber immer noch angeben und finanziell profitieren. "Dadurch habe ich sozusagen immer ein Netz und doppelten Boden", sagt Ewen.

Ist auch die energetische Sanierung einer Eigentumswohnung förderfähig?

Ja. "Allerdings haben Eigentumswohnungen ja immer die Schwachstelle, dass ich relativ häufig die Eigentümergemeinschaft fragen muss", erklärt Ewen. In der Praxis wird es also oft schwierig.

Bei Fenstern muss man erst einmal klären, ob sie Gemeinschaftseigentum sind. Bei Maßnahmen an der Fassade sei das sowieso der Fall. Und selbst wenn man eine Etagenheizung hat, wird es schwer bis unmöglich, dafür erneuerbare Energien einzusetzen. "Wenn ich jetzt sage, ich würde aber gerne auch Solarthermie dazu tun, müsste ich mit dem Dach ja schon wieder das Gemeinschaftseigentum nutzen."

Eine Sache funktioniert aber vergleichsweise unkompliziert: Wer in seiner Altbauwohnung so gut wie alles neu macht und beispielsweise alle Tapeten heruntergerissen hat, kann über eine Innenwand-Dämmung nachdenken, sagt Ewen.