Energetische Sanierung: Darauf kommt es bei der Umsetzung an

Entscheidend für den Erfolg der energetischen Sanierung ist professionelle Unterstützung – und zwar durch eine Energieberaterin oder einen Energieberater. Der Experte erstellt am besten einen individuellen Sanierungsfahrplan.

Sollen Fördergelder beantragt werden, muss der Energieberater auf der Energieeffizienz-Expertenliste des Bundes bei der Deutschen Energie-Agentur (dena) stehen.

Für die konkrete Planungs- und Bauphase empfehlen sich eine Fachplanung und Baubegleitung. Beides kann der Energieberater übernehmen, Sie können aber auch andere Bauingenieure oder Architektinnen beauftragen. Um die Förderung zu erhalten, muss der Energieeffizienz-Experte die Maßnahmen allerdings abnehmen.

Die Fachleute können auch bei der Suche nach passenden Handwerkern behilflich sein und Angebotsanfragen formulieren. So stellt man sicher, dass man genau die Leistung bestellt, die man braucht. Damit seien Laien in der Regel überfordert, sagt Florian Becker, Geschäftsführer des gemeinnützigen Bauherren-Schutzbundes (BSB).

Was kostet die Hilfe vom Profi?

Das hängt vom Umfang der Arbeiten ab. Und davon, ob sich die Fachfrau oder der Fachmann nur um die Planung der einzelnen Sanierungsschritte kümmert oder auch beim Einholen von Angeboten und der Baubegleitung unterstützt.

Mit ein paar Tausend Euro könne man rechnen, sagt Becker. Die Kosten orientieren sich an der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI).

Gut zu wissen: Fachplanung und Baubegleitung werden mit insgesamt 50 Prozent der Kosten bezuschusst. Je nach Gebäudetyp gibt es aber Obergrenzen, erklärt Martin Brandis, Referent der Energieberatung der Verbraucherzentrale.

Wie viel Vorlauf brauchen die Sanierungsarbeiten?

"Wir empfehlen die frühzeitige und langfristige Planung der Sanierungsmaßnahmen", rät Alexander Steinfeldt von der gemeinnützigen Beratungsorganisation CO2online. "Dann ist man auch etwas flexibler bei der Umsetzung."

Wie viel Zeit es genau sein sollte, lässt sich pauschal nicht sagen.

Bei der Beantragung von Fördermitteln sollte man grundsätzlich Zeit einplanen.

Weniger nötig ist das jedoch beim Heizungstausch. Laut Steinfeldt erfolgen Zuwendungen und Auszahlungen hier jeweils innerhalb von zwei bis drei Wochen. Möglich ist sogar, den Heizungstausch zuerst zu beauftragen und den Förderantrag nachzureichen.

Dann kommt es darauf an, ob man Handwerker findet und das passende Baumaterial verfügbar ist. Das kann regional sehr unterschiedlich sein.

Für Hausbesitzerinnen und Eigentümer heißt das: Machen Sie sich an die Umsetzung, sobald Sie wissen, wie der Plan für die energetische Sanierung aussieht.

Ist der Handwerkermangel ein großes Problem?

Auch hier kommt es stark auf die Region an. Aktuell sei nicht von Engpässen bei den ausführenden Handwerksbetrieben auszugehen, sagt Steinfeldt. Wegen gestiegener Kosten und Unsicherheiten hat auch die Zahl der Neubauprojekte in jüngster Zeit eher abgenommen. Das führt zu freien Kapazitäten bei den Handwerksbetrieben.

Allerdings hat das Handwerk wie andere Branchen mit Nachwuchsproblemen zu kämpfen. Das kann sich auf die Verfügbarkeit auswirken, gibt Steinfeldt zu Bedenken.

Sie sollten mit entsprechendem Vorlauf langfristig planen. Bei der Suche nach Handwerkern sollte man sich möglichst viele Angebote einholen und miteinander vergleichen. "Häufig kann man doch auch kurzfristig ein Fachunternehmen finden."

Wie finde ich passende Unternehmen?

Entscheidend ist ein guter Ruf – speziell bei Bestandssanierungen.

"Passende Handwerksbetriebe sollte man sich aufgrund ihres Renommees und der Empfehlungen und Referenzen suchen", rät Marc Ellinger vom Verband Privater Bauherren (VPB).

Und auch Steinfeldt sagt: "Hinweise und Erfahrungsberichte von Freunden, Bekannten oder Nachbarn sind gute Quellen. Fachunternehmen mit entsprechenden Referenzen sollten bevorzugt beauftragt werden."

Wichtig: "Von Unternehmen, die noch keine erfolgreichen Bestandssanierungen durchgeführt haben, sollte man besser die Finger lassen", rät Ellinger.

Der Grund: Arbeiten an bestehenden Gebäuden erforderten zum Teil viel weitergehende Qualifikationen, als dies bei Neubauten der Fall sei.

Historische Bestandsbauten wurden auf Basis vorwiegend mündlich überlieferter Handwerkerregeln errichtet, so der Bauherrenberater. Und Bauvorhaben in den frühen Jahrzehnten des 20. Jahrhunderts wurden nach den technischen Regeln ihrer Zeit errichtet. Die damaligen Normen haben mit den heutigen Regelungen nur noch bedingt zu tun.

Am besten suchen Sie eine Firma aus Ihrem Wohnort. "Ortsansässige Firmen haben einen Ruf, den sie möglicherweise riskieren, wenn etwas nicht gut läuft", sagt Energiereferent Brandis. Außerdem sinken die Anreise- und Transportkosten.

Welche Unternehmen spreche ich an?

Neben den genannten Energieberatern, Architekten und Ingenieuren geht es um die Beauftragung von Handwerksbetrieben unter anderem für folgende Bereiche:

• Dämmung
• Fenster
• Elektrotechnik
• Sanitär, Klima, Heizung

Elektroinstallateure sind immer häufiger gefragt, etwa für:

• die elektrisch betriebene Wärmepumpe
• die Photovoltaikanlage
• die Ladesäule fürs E-Auto

Bei der Komplettsanierung sind womöglich all diese Gewerke beteiligt. Dann empfiehlt Steinfeldt ein Generalunternehmen, das alle Arbeiten übernehmen kann. Oder eine Baubegleitung, die zumindest alle Gewerke koordiniert.

Worauf muss ich bei Angeboten der Handwerker achten?

Grundregel: Ein schriftliches, verbindliches Angebot mit Festpreis im Vorfeld ist besser als ein unverbindlicher Kostenvoranschlag. Je konkreter, desto besser. Auch Materialkosten, Zwischenpreise und Lohnkosten sollte das Angebot enthalten.

Ein Energieberater hilft beim Einholen der Angebote.

"Der guckt im Vorfeld, ob alle Leistungen enthalten sind, die für das jeweilige Gewerk notwendig sind oder ob da wesentliche Bestandteile fehlen", sagt Brandis.

Sie sollten aber wissen: Im Zweifel können später noch weitere Positionen dazu kommen, die laut Handwerksfirma vorab angeblich nicht erkennbar waren – und so die Rechnung erhöhen. Der Laie kann oft nicht einschätzen, ob das stimmt.

Um solche bösen Überraschungen zu vermeiden, hilft ein Leistungsverzeichnis.

Warum sollte ich ein Leistungsverzeichnis erstellen lassen?

Mit einem Leistungsverzeichnis können Sie alle Anforderungen definieren, die im Angebot enthalten sein müssen. Das kann in der Präzision und so detailreich meist nur der Energieberater leisten. Mit dem Verzeichnis holen Sie sich mehrere Angebote ein.

Beispiel: Nach guter fachlicher Praxis muss ein Fenster laut Brandis luft- und schlagregendicht eingebaut sein. Um das hinzubekommen, müssen bestimmte Dichtmaßnahmen und Normen etwa bei den Fugen eingehalten werden. Doch genau das macht den Einbau oft aufwendiger und teurer – und passiert deswegen nicht immer.

Die Folge: Die Qualität verschlechtert sich – was der Laie aber normalerweise nicht erkennt. Aus diesem Grund sollten Sie sich ein Leistungsverzeichnis erstellen lassen.

Werden solche Details bei der Auftragsvergabe nicht beachtet, können die Maßnahmen teurer als geplant werden – denn im Angebot wurden sie nicht berücksichtigt.

"Gelegentlich kommt es dann zu Streitfällen", sagt Brandis.

Wie vergleiche ich verschiedene Angebote?

Zur besseren Vergleichbarkeit sollte man mindestens drei Angebote einholen. Entscheidend ist dann natürlich der Preisvergleich.

Festgehalten sein sollte aber immer auch der Gültigkeitszeitraum.

Üblich sind ein bis drei Monate. Bei der Förderung kann es laut CO2online sowohl bei der KfW als auch beim BAFA zu Bearbeitungsdauern von teils mehreren Monaten kommen.

Wie stelle ich sicher, dass die Baumaßnahmen richtig durchgeführt werden?

Entscheidend ist die Baubegleitung durch einen Energieeffizienz-Experten, der prüft, dass alle Arbeiten richtig und entsprechend den Vorgaben durchgeführt werden.

Beispiele:

• Beim Fenstereinbau kann es Ausführungsmängel geben, die am Ende zu Feuchtigkeit und Schimmelbildung führen können.
• Bei einer nicht korrekt geplanten oder ausgeführten Dämmung, die auf die Fassade eines alten Hauses aufgebracht wird, kann es zu Schäden kommen. Und die erwünschten Energieeinsparziele werden so häufig nicht erreicht.

Eine Bauleitung ist vor allem notwendig für die Koordination mehrerer Gewerke, nicht unbedingt bei einer Einzelmaßnahme. "Bei einer Haussanierung mit mehreren Gewerken entstehen viele Mängel durch eine fehlende Bauleitung", sagt Florian Becker. Jedes Gewerk konzentriere sich auf seine Baustelle, es fehle die Koordination besonders an den Schnittstellen. "Ob dann am Ende alles zusammenpasst, ist oft Glückssache."

Der Fachmann rät, die Bauqualität sowohl bei Einzelmaßnahmen als auch bei Sanierungspaketen durch einen unabhängigen Sachverständigen überprüfen zu lassen.

Wann sollte ich selbst auf dem Bau präsent sein?

Unabhängig von der Hilfe durch eine professionelle Baubegleitung sollte der Bauherr von Zeit zu Zeit auf der Baustelle Präsenz zeigen, rät CO2online. Gerade wenn Zwischenabnahmen und die Endabnahme anstehen, ist die Anwesenheit ratsam.

Die entscheidenden Fragen sind dann:

• Sind alle Gewerke wie vereinbart da?
• Wird der Zeitplan eingehalten?

Tipp: Lieber beim "Sie" bleiben, statt zu duzen, rät Marc Ellinger. Andernfalls passiert Folgendes: "Die notwendige Distanz, die es braucht, um konstruktiv und vernünftig miteinander zu verhandeln, wird zugunsten einer vermeintlich zu schaffenden harmonischen Bauatmosphäre aufgegeben." Das ist nicht von Vorteil.

Was ist bei Abnahme und Leistungskontrolle zu beachten?

Alle beauftragten Leistungen sollten vom Auftraggeber oder besser noch von der Baubegleitung fachlich abgenommen werden, sagt Alexander Steinfeldt.

Für die Auszahlung der Fördermittel ist auch eine Dokumentation notwendig, die das Fachunternehmen vorzulegen hat und der Energieeffizienz-Experte prüft.

Hat das Haus neue Technik wie zum Beispiel eine Wärmepumpe bekommen, ist außerdem eine persönliche Einweisung notwendig.

Der Energieverbrauch sollte vor und nach den Sanierungsmaßnahmen gemessen und miteinander verglichen werden. Ist er nicht wie geplant gesunken, weist das auf eine fehlerhafte Installation oder Einstellung hin. "Über Optimierungsmaßnahmen lassen sich viele Fehler auch nach der Installation noch beheben", sagt Steinfeldt.

Was schützt mich als Bauherr vor Pfusch?

Bei der Ausführung von Bauarbeiten handelt es sich um einen Werkvertrag im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuches (Paragrafen 631 ff BGB). Die Arbeiten sind nach Fertigstellung durch den Auftraggeber (Bauherren) als vertragsgemäß abzunehmen.

Erst mit der Abnahme beginnt die Gewährleistungsfrist von fünf Jahren zu laufen, erklärt Daniela Mechelhoff, Fachanwältin für Verwaltungsrecht.

Ausnahme: Wenn die VOB/B (Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen - Teil B) vereinbart wurde, beträgt die Gewährleistungsfrist nur vier Jahre.

Welche Arten von Mängeln gibt es?

Unterschieden wird zwischen einem unwesentlichen und wesentlichen Mangel.

Die Abnahme sollte verweigert werden, wenn sich wesentliche Mängel zeigen oder das Gewerk nicht vertragsgemäß hergestellt worden ist, rät Mechelhoff.

Laut BGB muss der Bauherr die Bau- beziehungsweise Werkleistungen dann abnehmen, wenn die Arbeiten frei von wesentlichen Mängeln sind.

Eine allgemein gültige und genaue Definition gibt es allerdings nicht. Denn die verschiedenen Bauleistungen sind höchst unterschiedlicher Art. Und die einzelnen Mängel, die auftreten können, müssen jeweils unterschiedlich gewichtet werden.

In Juristendeutsch formuliert gilt: Ein wesentlicher Mangel liegt immer dann vor, wenn er nach Art, Umfang und/oder Auswirkung von solchem Gewicht ist, dass dem Auftraggeber die Übernahme des Bauwerks nicht zugemutet werden kann. Zum Beispiel dann, wenn drohende Gefahren einen Gebrauch ausschließen würden.

Beispiel: Es wird gegen die Brandschutzvorschriften verstoßen.

Unwesentlich sind Mängel oder fehlende Restleistungen, wenn die Arbeiten trotzdem als im Wesentlichen vertragsgemäß erfüllt zuzumuten sind.

Wichtig: Auch ohne wesentliche Mängel müssen die Arbeiten zwingend unter Vorbehalt abgenommen werden. Nur dann können die festgestellten und protokollierten kleinen Mängel noch im Rahmen des bestehenden Auftrags beseitigt werden.

Was tun, wenn sich gewisse Einsparungen nicht einstellen?

Ist die Wärmedämmung fehlerhaft, kann Schimmel auftreten – aber meist nicht sofort. Oft zeigen sich Schäden durch stümperhafte Arbeiten erst nach einiger Zeit.

Ein Bauherr kann dann Mängelgewährleistungsrechte wie das Recht auf Nachbesserung, Schadenersatz und Minderung gegenüber dem ausführenden Unternehmen geltend machen – und zwar innerhalb von fünf Jahren ab Abnahme des Gewerks.

Nach Ablauf dieser Frist lassen sich keine Gewährleistungsrechte mehr geltend machen. Das gilt auch dann, wenn sich der Mangel erst nach sechs Jahren zeigt.

Der Gesetzgeber hat diese Frist festgesetzt, um nach Ablauf dieser Zeit Rechtsfrieden zu sichern, ordnet Mechelhoff ein. Heißt: Irgendwann muss der Streit ruhen.

Was bringt mir die Garantie eines Unternehmens?

Neben diesen gesetzlich vorgesehenen Mängelgewährleistungsrechten kann es noch Garantieansprüche gegenüber einzelnen Herstellern geben.

Beispiel: Der Hersteller einer Wärmepumpe räumt freiwillig eine Garantie ein, die nichts mit der Handwerksfirma zu tun hat, die das Gerät eingebaut hat. Den Garantiezeitraum bestimmen die Hersteller selbst – zum Beispiel zwei oder drei Jahre.

Marc Ellinger rät zu einer Bauherren-Rechtsschutzversicherung und bei Rechtsstreitigkeiten zu einer vertragsrechtlichen Beratung durch einen Fachanwalt.