"Wenn wir mal nicht mehr sind, bekommen die Kinder das Haus." Wer so denkt, unterschätzt die Erbschaftsteuer – besonders, wenn noch mehr Vermögen als das Eigenheim vorhanden ist. Denn der Wert vieler Immobilien liegt heute weit über dem früheren Kaufpreis und oft auch über den Steuerfreibeträgen der Erben. Wer rechtzeitig handelt, kann dem Nachwuchs hohe Erbschaftsteuern ersparen. Diese Möglichkeiten gibt es.

Möglichkeit 1: Familienheim steuerfrei vererben – nur mit Auflagen

Das Familienheim steuerfrei an die Kinder vererben? Das ist möglich und hat einen Vorteil: Die Steuerbefreiung gibt es zusätzlich zu den gesetzlichen Freibeträgen der Erbschaft- und Schenkungsteuer.

Doch die Befreiung greift nur unter bestimmten Voraussetzungen, sagt Meik Eichholz von der Bundessteuerberaterkammer in Berlin:

• Die Wohnfläche darf höchstens 200 Quadratmeter betragen. Für jeden zusätzlichen Quadratmeter fordert das Finanzamt Erbschaftsteuer.
• Das Kind muss nach der Erbschaft unverzüglich einziehen. Als angemessener Zeitraum gelten in der Regel sechs Monate. "Bei umfassenden Sanierungs- oder Renovierungsarbeiten, Handwerker-Engpässen oder Materialmangel kann das Finanzamt bei entsprechenden Nachweisen im Einzelfall auch einen längeren Zeitraum anerkennen", so Eichholz.
• Außerdem muss das Kind das Haus mindestens für zehn Jahre bewohnen, sonst entfällt die Steuerbefreiung rückwirkend.

Aber Achtung: Die Regelung greift ausschließlich für das Familienheim und nicht für andere Immobilien. Deswegen passt diese Lösung oft nicht. Doch es gibt Alternativen.

Möglichkeit 2: Freibeträge mehrfach nutzen

Die persönlichen Freibeträge bei der Schenkungsteuer sind der wichtigste Ansatzpunkt für die Übertragung einer Immobilie zu Lebzeiten: So können Eltern ihren Kindern bis zu 400.000 Euro steuerfrei schenken.

Dabei gelten die Freibeträge pro Elternteil und für jedes Kind. Gehört eine Immobilie beiden Eltern, so kann jeder seinen Anteil separat steuerfrei übertragen. Zusammen sind das bis zu 800.000 Euro pro Kind – und das alle zehn Jahre aufs Neue. "Deshalb kann es sinnvoll sein, eine Immobilie in mehreren Schritten zu übertragen", sagt Eichholz.

Ein Beispiel: Eine Immobilie im Wert von 1,6 Millionen Euro gehört beiden Eltern zu gleichen Teilen. Am 1. August 2026 schenken beide ihrer Tochter jeweils Anteile in Höhe von 400.000 Euro steuerfrei – und am 1. August 2036 noch einmal.

In dem Beispiel haben die Eltern ihre Freibeträge für die Tochter bis zum 1. August 2046 ausgeschöpft. Weitere Schenkungen von ihnen an die Tochter vor diesem Termin würden steuerpflichtig. Denn das Finanzamt zählt alles zusammen, was ein Beschenkter von demselben Schenker innerhalb der Zehn-Jahres-Frist erhält, so Eichholz. Und jeder Euro über dem Freibetrag ist steuerpflichtig.

Möglichkeit 3: Kettenschenkung an Enkel und Schwiegerkinder

Soll die Immobilie an ein Enkel- oder Schwiegerkind gehen, gelten andere Freibeträge: 200.000 Euro für Enkel – es sei denn, die Eltern sind verstorben, dann sind es auch 400.000 Euro. Und 20.000 Euro für Schwiegerkinder.

"In solchen Fällen hilft eine Kettenschenkung über eine Zwischenperson", sagt Daniela Karbe-Geßler vom Bund der Steuerzahler. Dabei schenken die Eltern Anteile am Haus zunächst dem eigenen Kind. Dieses kann die Anteile mit einem höheren Freibetrag weiterschenken – bis zu 500.000 Euro an seinen Ehegatten oder bis zu 400.000 Euro an sein Kind.

Kettenschenkungen lassen sich mit einem einzigen Termin beim Notar erledigen, sagt Karbe-Geßler. Steuerfrei bleiben sie unter zwei Bedingungen: "Es muss sich um zwei getrennte Verträge handeln, und ich darf den ersten Beschenkten nicht verpflichten, das Geschenk weiterzugeben."

Möglichkeit 4: Wohnrecht, Nießbrauch und Eigenleistung anrechnen

Ob eine zeitlich gestaffelte Schenkung erforderlich ist, hängt auch vom Wert der Immobilie ab. Doch bestimmte Faktoren senken den steuerlichen Wert:

• Eltern können sich ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauchrecht lassen, das ihnen erlaubt, die Immobilie zu vermieten. "So eine Belastung im Grundbuch mindert den steuerpflichtigen Wert erheblich", sagt Daniela Karbe-Geßler.
• Haben Kinder vor der Übertragung in das Elternhaus investiert, können sie die Ausgaben gegenrechnen. Aber: "Das Finanzamt erkennt Investitionen aber nur an, wenn sie im notariellen Schenkungsvertrag dokumentiert sind."

Möglichkeit 5: Vermietete Immobilien: Verkauf statt Schenkung

Geht es um vermietete Immobilien im Privatvermögen, dann kann ein Verkauf an das Kind eine Alternative zur Schenkung sein. Das Kind muss den Kauf zwar finanzieren, profitiert aber steuerlich erneut von hohen Abschreibungen für das Gebäude. Bei einer Schenkung würde es nur die verbleibenden Abschreibungen der Eltern übernehmen.

Ob sich ein Verkauf lohnt, hängt Daniela Karbe-Geßler zufolge von der Gesamtkonstellation ab.

• Sollen die Freibeträge für andere Vermögenswerte genutzt werden?
• Ist die Immobilie seit mehr als zehn Jahren im Privatbesitz der Eltern? Dann bleibt der Verkaufsgewinn steuerfrei.
• Wie finanziert das Kind den Kauf, und welche Kosten entstehen dabei?

Eltern und Kinder sollten sich in solchen Fällen gut beraten lassen, empfiehlt Karbe-Geßler. Denn sie müssen weitere Fallstricke bedenken. Vor allem: Der Kaufpreis muss dem Marktwert entsprechen und das Kind muss ihn tatsächlich zahlen. Sonst könnte der Verkauf als steuerpflichtige Teilschenkung gelten. Das gilt auch, wenn die Eltern dem Kind ein Privatdarlehen zur Finanzierung geben: Nur wenn es sich um ein echtes Darlehen mit tatsächlichen Zahlungen und marktüblichen Zinsen handelt, wird das Finanzamt die Finanzierung anerkennen.