Behaglich soll das Zuhause sein, besonders in der kalten Jahreszeit. Damit es keine unangenehmen Überraschungen gibt, lohnt sich vor dem Winter ein umfassender Check der Immobilie - außen und innen.

Das A & O für ein gemütliches Zuhause im Winter ist außerdem die richtige Mischung aus frischer Luft und Wärme. Lesen Sie hier, worauf es beim Heizen und Lüften ankommt.

Darüber hinaus haben Vermieter und Mieter bestimmte Pflichten, wenn es um den Winterdienst geht. Wir sagen Ihnen, was Sie wissen müssen.

Wie bereite ich mein Zuhause von außen auf den Winter vor?

Ein prüfender Blick im Herbst lohnt sich. Wenn Sie die Immobilie winterfest machen wollen, kommt es auf vier Bereiche an:

1. Dach und Fassade

Gibt es dort kaputte Stellen oder Risse? Solche Schäden sollten Sie oder ein Handwerker schnell beheben, um zu verhindern, dass Feuchtigkeit ins Gemäuer eindringt.

Die Reparaturen erfolgen am besten vor dem ersten Frost, rät Kathrin Reinhardt vom Verbraucherschutzverein Wohnen im Eigentum. Der Grund: Gefrorenes Wasser kann sich ausdehnen und Risse vergrößern.

Kleinere Schäden wie Haarrisse und kleine abgeplatzte Stellen im Putz können Sie meist selbst reparieren. Material finden Sie im Baumarkt. Beauftragen Sie bei größeren Instandsetzungen einen Fachbetrieb.

Gut zu wissen: Feuchte Stellen müssen zunächst vollständig austrocknen, bevor darauf neuer Putz kommt. Putz und Anstrich sind idealerweise wasserabweisend und gleichzeitig von innen nach außen atmungsaktiv. Entsprechende Hinweise finden sich auf den Behältern.

Außerdem sollten Sie prüfen, ob auf dem Dach alle Ziegel an ihrem Platz sind und die Flachdachabdichtung Mängel aufweist. "Eingedrungenes Wasser kann bei Frost Teile eines Flachdachs beschädigen", sagt Reinhardt.

Dringt das Wasser in die Dämmschicht des Flachdachs ein und wird der Schaden nicht behoben, sind das mögliche Folgen:

• Verlust des Kälteschutzes
• dadurch steigende Heizkosten
• Schimmelpilzbefall

Tipp: Bei der Suche nach möglichen Schäden kann eine Digitalkamera hilfreich sein. Die Bilder können Sie später am Computerbildschirm in starker Vergrößerung betrachten. Vergleiche mit vorherigen Aufnahmen liefern Hinweise, ob es neue Schäden am Haus gibt.

2. Dachrinne und Fallrohre

Herbstlaub in der Dachrinne und im Fallrohr? Raus damit! "Sonst kann das Regenwasser überlaufen und den Außenputz stetig durchfeuchten", sagt Reinhardt. Oder es drohen durch den Übertritt des Wassers in die Konstruktion Feuchteschäden an Dämmung und Holz.

Tipp: Damit Sie sich nicht der Gefahr aussetzen müssen, von der Leiter zu fallen, können Sie spezielle Teleskopstangen für die Reinigung der Dachrinne nutzen. Das ist sicherer und bequemer.

3. Wasserleitungen

Um Frostschäden zu verhindern, sollten Sie die Wasserleitungen schützen. Für Innenräume bedeutet das: "Die Heizung nie ganz ausdrehen, sondern am besten stets leicht beheizen, auch wenn man länger abwesend ist", sagt Reinhardt.

Eine Grundtemperatur von 16 Grad sollte man in der Wohnung nicht unterschreiten, rät die Deutsche Energie-Agentur in Berlin. Sonst schlägt sich die Feuchtigkeit aus der Luft an den kalten Wänden und Gegenständen nieder. Dadurch kann sich Schimmel bilden. Die Raumtemperatur mit einem Thermometer messen.

Tipp: Wasserleitungen in unbeheizten Räumen und im Außenbereich sollten Sie möglichst absperren und leerlaufen lassen. Oder ein Handwerker befestigt an den Leitungen ein elektrisches Heizkabel.

4. Außenbeleuchtung

Tauschen Sie defekte Leuchtkörper aus. "Die richtige Beleuchtung hilft, Unfälle zu vermeiden, und erhöht das Gefühl von Sicherheit", sagt Reinhardt. Das gilt insbesondere in der dunklen Jahreszeit.

Das Licht sollte Sie nicht blenden, aber hell genug sein, um Treppen und Stolperfallen sofort sehen zu können. Ein Muss ist Licht an der Haustür, der Garageneinfahrt und eventuell auch am Gartentor.

Tipp: Achten Sie auf blendfreie Leuchten - etwa aus Opalglas.

Wie mache ich meinen Garten winterfest

Wandelröschen, Kaffeestrauch, Orangenbaum: In der warmen Jahreszeit sind sie im Garten ein toller Blickfang. Wird es draußen aber kalt, sollten Sie Töpfe und Gartenpflanzen schützen.

Stellen Sie frostempfindliche Pflanzen und Gehölze an einen dunklen, trockenen Ort, rät der Bundesverband der Kleingartenvereine Deutschlands (BKD).

Folgendes gibt es außerdem zu tun:

• Rasen: Entfernen Sie im Herbst regelmäßig das Laub von Rasenflächen. "Rasen benötigt Licht und Luft, ansonsten besteht die Gefahr von Pilzkrankheiten", sagt Sandra von Rekowski vom BKD.

Der Nabu empfiehlt, auf motorisierte Laubsauger zu verzichten, da diese nicht nur Blätter, sondern auch Insekten entfernen, die für die Garten- und Bodengesundheit wichtig sind.

Tipp: Das Laub können Sie zum Schutz vor Frost unter Himbeer- oder Brombeersträucher streuen. Oder zu einem Haufen zusammenkehren, damit Wildtiere wie Igel dort einen Unterschlupf bei Kälte finden.

• Wasser: Leeren Sie die Regentonne im Garten vor dem ersten Frost. Dann kann sie bei Minusgraden nicht platzen.

Achtung: Laut dem Deutschen Wetterdienst (DWD) müssen Sie mit dem ersten Frost mitunter schon Ende August rechnen.

• Frostschutz: Sobald sich Frost abzeichnet, Kräuterbeete mit mediterranen Pflanzen wie Rosmarin oder Lavendel mit einem Jutesack abdecken. Bei anderen Pflanzen ist das nicht zwingend nötig.

Tipp: Vergessen Sie in trockeneren Wintern nicht, die Pflanzen ein wenig zu gießen - einmal pro Woche Wasser sollte ausreichen.

Wie bleibt mein Zuhause drinnen warm und trocken?

Heizkörper, Fenster, Türen - ist alles dicht? Nur dann bleibt die Kälte draußen und das Zuhause wohl temperiert.

Achten Sie auf diese drei Dinge:

1. Heizkörper

Im Idealfall enthalten sie möglichst keine Luft. Mit einem sogenannten Entlüfterschlüssel können Sie beim ersten Heizen den Heizkörper entlüften.

"Dazu öffnen Sie das Entlüftungsventil so lange, bis Wasser rauskommt, dann wieder schließen", erklärt Stefan Materne von der Energieberatung des Verbraucherzentrale Bundesverbandes. Wiederholen Sie den Vorgang an jedem Heizkörper.

Ebenfalls wichtig: Den Druck der Heizungsanlage überprüfen. "Er sollte circa 1,5 bis 2 bar betragen", sagt Materne. Bei niedrigerem Druck Wasser in die Heizungsanlage nachfüllen.

Steigt der Druck dennoch nicht, nennt Materne folgende Ursachen:

• zu häufiges Entlüften
• ein falsch eingestelltes Sicherheitsventil
• ein defektes Ausdehnungsgefäß
• Leckagen in Heizungsrohren

Ziehen Sie im Zweifelsfall einen Fachbetrieb zur Rate.

2. Kaminofen

Überprüfen Sie, ob der Schornstein und das Rauchrohr des Ofens frei sind. "Das ist wichtig, damit Abgase ungehindert abziehen können", so Materne. Sonst dringen Abgase in den Wohnraum und können Vergiftungen auslösen. Checken Sie auch die Dichtungen des Ofens.

Säubern Sie den Brennraum, damit sich Wärme dort besser entfalten kann. Die Auskleidung des Feuerraums darf keine Schäden aufweisen, damit es nicht zu einer Überhitzung kommt.

Übrigens: Ein klassischer offener Kamin ist selten geworden. Laut der Ersten Verordnung des Bundesimmissionsschutzgesetzes dürfen Besitzer ihn nur gelegentlich nutzen - etwa zweimal pro Woche.

3. Fenster und Türen

"Genau genommen geht es darum, vor Beginn der Wintersaison die Dichtungen bei Fenstern und Türen zu prüfen", erklärt Materne.

Sein Tipp: Einfach die Hand vor Tür- und Fensterfugen halten. Wer Zugluft bemerkt, sollte die Dichtung an dieser Stelle kontrollieren und gegebenenfalls austauschen.

Worauf sollte ich beim Heizen achten?

Im Wohnbereich liegt die Raumtemperatur idealerweise nicht über 20 Grad - auch wenn manche es vielleicht gerne wärmer haben.

Das Umweltbundesamt empfiehlt:

• 18 Grad in der Küche
• 17 Grad im Schlafzimmer

"Jedes Grad mehr Temperatur bedeutet ungefähr 6 Prozent mehr Energieverbrauch, so kommen bei vier Grad Erhöhung fast 25 Prozent Mehrverbrauch zusammen", sagt Materne.

Er gibt 3 Tipps für geringere Heizkosten:

1. Heizkörper nicht zustellen. "Sonst geben sie weniger Wärme ab, und die Umwälzpumpe muss einen größeren Volumenstrom durch diesen Heizkörper pumpen." Das erhöht den Stromverbrauch.

2. Lassen Sie Hocheffizienzpumpen in die Heizungsanlagen einbauen. So können Sie hohe Stromkosten beim Heizen vermeiden.

3. Drehen Sie die Thermostate nachts runter oder schalten Sie die Heizung ganz aus.

Wie lüfte ich richtig?

Auch bei Minustemperaturen ist mehrmaliges Lüften am Tag ein Muss. Die gemeinnützige Beratungsgesellschaft co2online empfiehlt mindestens drei- bis viermal täglich.

"In den Wintermonaten genügen jeweils fünf Minuten", sagt Materne. So schaffen Sie verbrauchte und feuchte Luft aus den Zimmern.

Wer muss Eis und Schnee räumen?

Meist müssen Grundstückseigentümer oder Vermieter Schnee und Eis beseitigen. "Der Mieter muss nur dann ran, wenn dies unmissverständlich im Mietvertrag vereinbart wurde", sagt Jutta Hartmann vom Deutschen Mieterbund (DMB).

Grundsätzlich reicht es nicht aus, wenn das allein in der Hausordnung geregelt ist. Auch ein Gewohnheitsrecht, wonach Bewohner im Erdgeschoss immer Schnee beseitigen müssen, gibt es nicht.

Vermieter können einen Hausmeister oder eine Hausmeisterin mit dem Winterdienst beauftragen - oder einen gewerblichen Räumungsdienst. Die Kosten dafür dürfen Vermieter über die Betriebskosten auf die Mieter umlegen. Vorausgesetzt, das steht auch so im Mietvertrag.

Übrigens: Der Vermieter darf zwar seine Winterdienstpflichten auf den Mieter übertragen. Dennoch ist er dazu verpflichtet zu prüfen, ob alles ordnungsgemäß abläuft.

"Ansonsten haftet er gegebenenfalls im Schadensfall", sagt Hartmann. Dann gehen Schadenersatzansprüche etwa von gestürzten Passanten an den Vermieter.

Was muss ich beim Winterdienst beachten?

Für Hausbesitzer und manche Mieter gibt es bei Eis und Schnee keine Ausrede. Selbst wenn es frühmorgens bitterkalt ist, müssen sie raus vor die Tür, um Schnee zu schippen und zu streuen.

Der Grund: Passanten müssen ohne Sturzrisiko am Grundstück und Haus vorbeigehen können.

Diese 5 Regeln gelten laut Deutschem Mieterbund:

1. Uhrzeit: Winterdienst vor Privathäusern ist werktags in der Regel von 7 Uhr bis 20 Uhr Pflicht.

2. Bereich: Fegen und streuen müssen Sie den Bürgersteig, den Hauseingang und die Wege zu den Mülltonnen und Garagen.

3. Tempo: Bei Glatteis besteht sofortige Streupflicht.

4. Hilfsmittel: Auftaubeschleuniger wie Salz sind vielerorts untersagt. Als Streumittel erlaubt sind Sand und Granulat.

5. Frequenz: Je nach Wetterlage müssen Sie gegebenenfalls mehrmals am Tag fegen und streuen.

Was müssen Mieter beim Schneeräumen beachten?

Sind Mieter vertraglich dazu verpflichtet, den Winterdienst zu übernehmen, sollten sie diese Aufgabe ernst nehmen.

"Die Gerichte stellen hohe Anforderungen an die Schnee- und Eisbeseitigungspflicht", sagt Hartmann.

Tipp: Die Mietrechtsexpertin rät, lieber einmal zu viel als zu wenig Eis und Schnee zu räumen. Meist genüge es, einen ein bis anderthalb Meter breiten Streifen mitten auf dem Bürgersteig zu räumen.

Wer als Mieter seine Streupflichten vernachlässigt, muss mit erheblichen Schadensersatzforderungen und Schmerzensgeld rechnen. Das können schnell mehrere 100 000 Euro sein. Mitunter sind die Schäden durch die Gebäudehaftpflichtversicherung des Vermieters abgedeckt.

"Zahlt der Mieter an dieser Police anteilig über die Nebenkosten, haftet er in der Regel nur bei Vorsatz oder grober Fahrlässigkeit", so Hartmann. Grobe Fahrlässigkeit wäre: Nicht streuen, obwohl man die winterlichen Wetterverhältnisse genau mitbekommen hat.

Aber was gilt, wenn der Vermieter seinen Kontrollpflichten zwar nachkam, es aber trotzdem zum Unfall kam? Zum Beispiel, weil der Mieter seine Winterdienst-Pflichten vernachlässigt hat?

Für mögliche Schadensersatzansprüche kommt dann laut DMB meist die private Haftpflichtversicherung des Mieters auf.

Ist der Mieter für den Winterdienst zuständig, jedoch aus beruflichen Gründen oder krankheitsbedingt verhindert, gilt laut Hartmann: In solchen Fällen muss man sich um eine Vertretung kümmern.

Sind Bewohner eines Mehrfamilienhauses laut Mietvertrag verpflichtet, Schnee zu schippen, müssen sie sich beim Winterdienst abwechseln. Der Vermieter muss dafür die Geräte und das Material bereitstellen - etwa Schneeschieber, Besen sowie Granulat oder Sand.