Ein Immobilienkauf ist teuer. Nicht nur die Kaufsumme, sondern auch diverse Nebenkosten sind zu bezahlen, etwa Maklergebühren, Kosten für die Beurkundung durch einen Notar und nicht zuletzt Steuern. Verständlich, wenn Käufer nach Wegen suchen, die Kosten zu reduzieren. 

Doch der Spielraum ist begrenzt. Wir zeigen 3 Fälle von Gestaltungsmodellen, die die Grenzen zur Illegalität und Steuerhinterziehung ausreizen oder sogar überschreiten.

Fall 1: Kauf unter dem tatsächlichen Wert

Oft ist es gut gemeint, wenn Opa oder Oma dem Enkel ihr Haus zu einem moderaten Kaufpreis überschreiben. Zu billig sollte es aber nicht abgegeben werden. Denn dann kann es für den Enkel Probleme mit dem Finanzamt geben. "Liegt der Verkaufspreis bis zu 20 Prozent unter dem tatsächlichen Wert der Immobilie, kann das Finanzamt vor allem bei Verkäufen unter nahen Angehörigen eine gemischte Schenkung annehmen", erklärt Rechtsanwalt Claudius Söffing, Mitglied des geschäftsführenden Ausschusses der Arbeitsgemeinschaft Steuerrecht im Deutschen Anwaltverein (DAV). 

Es bewertet das Geschäft dann in zwei Teilen: einen Verkaufs- und einen Schenkungsteil. Das bedeutet, das Amt legt nicht nur den angegebenen Verkaufspreis für die Steuerfestsetzung zugrunde, sondern auch die Differenz zum tatsächlichen Wert der Immobilie. Der Käufer zahlt dann Schenkungsteuer auf den Schenkungsanteil. Für nahe Verwandte gibt es dabei recht üppige Freibeträge, Fremde haben lediglich einen Schenkungsteuerfreibetrag von 20.000 Euro. Diese Beträge können alle zehn Jahre neue ausgereizt werden.

Um die steuerlichen Verjährungsregelungen in Lauf zu bringen, sollte dem Finanzamt der Schenkungsanteil unbedingt angezeigt werden. "Der Notar, der den Verkauf beurkundet, muss auch darauf hinweisen", sagt Söffing. "Er hat die gesetzliche Pflicht, dem zuständigen Finanzamt Mitteilung zu machen, wenn er den Anschein einer Schenkung sieht."

Fall 2: Kauf gegen Pflegeleistung

"Ich überschreibe dir mein Haus und du kümmerst dich im Gegenzug um mich bis an mein Lebensende" - solche Vereinbarungen werden häufig zwischen Verwandten oder guten Bekannten getroffen. Der Kaufpreis soll dann mit der Pflege abgegolten werden. Doch so einfach ist das nicht. "In den meisten Fällen liegt der kapitalisierte Wert der Gegenleistung, also der Pflege, unter dem tatsächlichen Wert der Immobilie", sagt Claudius Söffing.

Driften Immobilienwert und Kapitalwert der Gegenleistung weit auseinander, liegt für die Differenz ebenfalls eine Schenkung vor. "Für die muss dann Schenkungsteuer gezahlt werden", sagt Sibylle Barent, Leiterin Steuer- und Finanzpolitik beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland. 

Bei solchen Vereinbarungen bestehe aber noch ein weiteres Risiko. "Stirbt der Verkäufer kurz nach der Übertragung der Immobilie, wird für die Bewertung der Gegenleistung nicht die Lebenserwartung, sondern die tatsächliche Laufzeit der übernommenen Verpflichtungen zugrunde gelegt", sagt Barent. "Damit liegt der Wert der Gegenleistung viel niedriger und der Schenkungsanteil ist höher." Die Schenkungsteuer kann so noch deutlich größer ausfallen.

Fall 3: Unterverbriefung beim Notar

Die Unterverbriefung, auch als Schwarzbeurkundung bezeichnet, überschreitet die Grenzen der Legalität. Der Name lässt schon vermuten, dass damit etwas nicht in Ordnung ist. "Bei einer Unterverbriefung lässt der Verkäufer den Notar nur einen Teil der tatsächlichen Verkaufssumme beurkunden, also zum Beispiel 500.000 statt einer Million Euro", erklärt Söffing. "Der Differenzbetrag wird dann am Finanzamt vorbei direkt vom Käufer an den Verkäufer gezahlt." Ein solches Vorgehen ist aber Steuerhinterziehung und kann ein Strafverfahren nach sich ziehen.

"Die Sache hat noch einen zweiten Haken", sagt Sibylle Barent. "Es kann sein, dass der gesamte Vertrag rechtlich unwirksam ist. Es ist ein Scheingeschäft, denn über den tatsächlichen Kaufpreis hat keine Beurkundung stattgefunden." Für den Käufer habe das fatale Folgen. Bereits geleistete Zahlungen wie Vorschüsse oder der Differenzbetrag zum echten Kaufpreis könnten verloren gehen.