So gut wie jeder, der eine Wohnung, ein Büro oder einen Laden mieten will, muss eine Kaution stellen. Ohne diese Sicherheit lassen sich Vermieter selten auf einen Vertrag ein. Und obwohl die Kaution beinahe eine Selbstverständlichkeit ist, birgt sie immer wieder Konfliktpotenzial.

In der Prozessstatistik 2024 des Deutschen Mieterbunds (DMB) schaffte sie es auf Platz drei, mit Abstand zu typischen Reizthemen wie Betriebskosten, Eigenbedarf und Kündigungen. Doch was hat es mit der Kaution überhaupt auf sich? Wer zahlt? Und was passiert mit dem Geld? Das Wichtigste zusammengefasst in Fragen und Antworten.

Wozu dient die Kaution?

Luisa Peitz ist Referentin Recht beim Eigentümerverband Haus & Grund Deutschland und erklärt die Eigenschaften einer Kaution.

• Sie ist eine Sicherheitsleistung, die Vermieter von Mietern verlangen können, um sich vor möglichen Schäden zu schützen, die ihnen während der Mietzeit entstehen können.
• Sie greift beispielsweise bei Mietrückständen, offenen Nebenkostennachzahlungen und Schäden an der Wohnung. Bleiben Forderungen offen, können Vermieter sich also an der Kaution schadlos halten.
• Mieter leisten die Sicherheit zu Beginn des Mietverhältnisses, meistens schon mit der Unterschrift unter den Vertrag. Läuft alles glatt, bekommen sie die Kaution nach dem Auszug zurück.

Wie hoch darf die Mietsicherheit ausfallen?

Die Obergrenze für eine Mietwohnung beträgt drei Nettokaltmieten, das heißt, Neben- und Heizkosten dürfen für die Berechnung einer Kaution nicht mit herangezogen werden. Dieses Maximum ist gesetzlich festgelegt. Der Betrag wird in den Mietvertrag geschrieben. Er bleibt unverändert, auch wenn die Miete im Laufe der Jahre steigt.

Im Gewerbe handeln Mieter und Vermieter die Höhe frei aus. Es gibt große Unterschiede, die sich unter anderem an Branche, Objekt und Mieterbonität orientieren. Aber: "Eine unangemessene Höhe kann sittenwidrig und Wucher sein", sagt Luisa Peitz.

Was passiert mit dem Geld?

Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) erlegt Vermietern auf, "eine Barkaution getrennt vom eigenen Vermögen und insolvenzfest anzulegen". Dafür eignen sich Giro-, Spar- oder Tagesgeldkonten, die als Kautionskonto zugunsten des Mieters gekennzeichnet werden. So wäre das Geld bei einer Pleite des Vermieters vor dem Zugriff von Gläubigern geschützt.

Mit solchen Konten erfüllen Vermieter eine weitere gesetzliche Auflage: die Sicherheit zum Mindestzinssatz anzulegen. Diese Vorschrift gilt seit 2001. Der Zinsertrag steht dem oder den Mietenden zu. Für Altverträge können Ausnahmen gelten.

Wie viel Zeit darf bis zur Rückzahlung verstreichen?

An dem Punkt bleibt das Gesetz vage. Fest steht laut Luisa Peitz lediglich, dass Vermieter zurückzahlen müssen, "sobald das Mietverhältnis beendet ist und keine offenen Forderungen mehr besten."

Um Forderungen wird oft gestritten. Klassiker sind Fragen wie die, ob Schäden am Fußboden vom Mieter verursacht wurden oder ob der Belag schlicht im Sinne eines normalen Gebrauchs abgenutzt ist, wofür Vermieter ihre Mieter, anders als bei einem Schaden, nicht in Regress nehmen können. Deshalb rät Anja Franz, sowohl vor dem Einzug als auch beim Auszug ein Übergabeprotokoll anzufertigen. Darin sollten beide Seiten jeden noch so kleinen Kratzer und Sprung vorsorglich zu Beweiszwecken dokumentieren.

Zur Prüfung etwaiger Schäden räumt die Rechtsprechung Vermietern bis zu sechs Monate Zeit ein. Ist alles in Ordnung und gibt es keine Mietschulden, "sollte unverzüglich zurückgezahlt werden", sagt Peitz. Steht eine Betriebskostenabrechnung aus, dürften Vermieter einen "angemessenen Teil der Kaution bis zur endgültigen Abrechnung einbehalten".

Auch für Geschäftsräume gibt es keine gesetzliche Rückzahlungsfrist. Meistens werden die Bedingungen individuell im Mietvertrag geregelt. 

Was tun, wenn die Erstattung ausbleibt?

Für Anja Franz, Juristin des Mietervereins München, ist klar: Längstens sechs Monate müssen Mieter Geduld haben - wenn es keinen Streit gibt. "Danach kann grundsätzlich auf Rückzahlung geklagt werden", sagt sie.

Und was tun, wenn die Kaution Reparaturkosten nicht deckt?

Vermieter haben Franz zufolge Anspruch darauf, dass ausziehende Mieter die Kosten für angerichtete Schäden übernehmen – sofern diese unbestritten sind. Sind die Ausgaben für Reparaturen höher als die hinterlegte Kaution, kann der übersteigende Betrag vom Mieter gefordert werden. In solchen Fällen legt Franz den Mietparteien eine außergerichtliche Einigung nahe. Das schont Nerven und Geldbeutel und geht schneller.

Was passiert beim Vermieterwechsel?

Mietsicherheiten gehen auf den oder die neuen Eigentümer über. Sie müssen bei Auszug eines Mieters auch die Kaution erstatten. Es spielt keine Rolle, ob ihnen der Vorbesitzer die Sicherheit tatsächlich ausgehändigt hat. Darauf sollten neue Eigentümer achten, damit sie nicht drauflegen.

Vermietende haften auch, wenn sie selbst den Erhalt von Kautionen nicht mehr nachvollziehen können, Mieter aber Zahlungsbelege vorlegen.