Ausstattungsdetails in Altbauten - ein Austauschratgeber für Neubesitzer

Gehen oder bleiben? Zu Altbauten gehört, dass viele technischen und architektonischen Details nicht mehr auf der Höhe der Zeit liegen. Doch was davon sollte erneuert werden und was kann bleiben, nicht zuletzt aus finanziellen Gründen? Ein pragmatischer Ratgeber.

830.313 Wohngebäude gibt es gemäß der jüngsten Erhebung im Freistaat; 631.182 davon sind Ein- und Zweifamilienhäuser. Allerdings: Ganze 634.978 aller Wohngebäude, oder 76,4 Prozent, wurden vor 1990 errichtet. Das wurde beim bundesdeutschen Zensus 2011 festgestellt. Damit hat Sachsen eine relativ hohe "Überalterungsquote", was den Gebäudebestand anbelangt. Für Verbraucher bedeutet das: Wer eine solche alte Immobilie erwirbt, findet darin meist zahllose architektonische und technische Details, die nicht mehr den heutigen Maßstäben entsprechen.

Abgesehen von jenen Austausch- und Modernisierungsarbeiten, die per Gesetz (teils nur bei Besitzerwechseln) automatisch zu erledigen sind, verbleiben viele Positionen, bei denen Hauskäufer selbst entscheiden müssen, ob und in welchem Umfang saniert wird. Somit müssen sie Entscheidungen fällen, die nicht nur teure Auswirkungen haben, sondern den vielleicht erhaltenswerten Charakter des Hauses unwiederbringlich zu verändern können.

Der folgende Ratgeber befasst sich angesichts dessen mit den wichtigsten technischen und architektonischen Details solcher Altbauten und gibt pragmatische, budgetorientierte Tipps, was Neubesitzer tun können.
 
Das Gebäudeenergiegesetz: Ein kurzer Exkurs

Alles, was an einem Gebäude spätestens bei einem Besitzerwechsel zu modernisieren ist und somit teilweise auch diesen Artikel betrifft, dient der Verbesserung der Energieeffizienz. Konkret geht es um drei Gesetze:

1. Die Energieeinsparverordnung EnEV,
2. Das Energieeinsparungsgesetz EnEG und
3. Das Erneuerbare-Energien-Wärmegesetz EEWärmeG.

Sie befinden sich aktuell sämtlich in der Abschaffungsphase. Alle drei wurden zum Gebäudeenergiegesetz GEG zusammengefasst. Dieses wurde vom Bundestag am 18.6.2020 verabschiedet und soll Anfang Oktober in Kraft treten.

Wichtig dabei ist, dass das GEG keine wesentlichen Änderungen bzw. Verschärfungen mit sich bringen wird; alle Regularien und Pflichten aus den Einzelgesetzen bleiben im GEG unverändert gültig. Erst 2024 soll dieses Gesetz überarbeitet werden. 


Das GEG kommt, EnEV und Co. gehen. Für Verbraucher ändert sich dadurch vorerst nichts. Alle Pflichten und Freiheiten bleiben 1:1 bestehen. (Stock.adobe.com | © Ingo Bartussek)

1. Die Dacheindeckung

An der Spitze eines jeden Gebäudes findet sich nicht nur das für die Witterungsfestigkeit entscheidendste Bauteil, sondern auch eines, das für die erwähnten Pflichten von hoher Bedeutung ist.

Prinzipiell gilt:

Sofern das Gebäude jährlich mindestens vier Monate beheizt wird, die oberste Geschossdecke an einen zugänglichen und unbeheizten Dachraum grenzt und keinen Wärmedurchgangskoeffizient ("U-Wert") von höchstens 0,24 W/m²K aufweist, so muss entweder die oberste Geschossdecke oder das Dach selbst gedämmt werden.

Soweit zur Pflicht, die sich nachträglich entweder durch eine Zwischensparrendämmung realisieren lässt oder eine Dämmung des Dachstuhlbodens - beides ist gesetzlich gleichwertig. Was individuell am sinnvollsten ist, hängt von verschiedenen Faktoren und den baulichen Gegebenheiten des jeweiligen Gebäudes ab. Dazu gilt es also, sich umfassend zu informieren.

Doch stellt sich natürlich die Frage, was mit der Dacheindeckung geschehen soll. Die pragmatische Herangehensweise: Ein Dachdecker sollte einen Blick darauf werfen. Egal um welches Eindeckungsmaterial es sich handelt, alle sind in der Lage, hohe zweistellige bis dreistellige Lebensdauern zu erreichen. War das Dach bislang dicht oder lässt es sich mit geringen Reparaturen wieder dichtmachen, gibt es keinen rationalen Grund, die je nach Fläche gut fünfstelligen Summen für einen Austausch auszugeben.

Zumal Fachbetriebe Dachreinigungen mit anschließender Versieglung anbieten. Dadurch kann selbst ein optisch verwittertes Dach wieder erstrahlen - für einen Bruchteil der Austauschkosten.
 
2. Der Dachstuhl

Was für die Eindeckung gilt, gilt 1:1 für das hölzerne Tragwerk darunter. Allerdings mit einem Unterschied: Sofern der Dachstuhl während der DDR-Jahre errichtet wurde, sollte sicherheitshalber ein Baubiologe hinzugezogen werden. In dieser Zeit, speziell während der 1950er und 60er, allerdings auch später, wurden Holzschutzmittel genutzt, die nach heutigem Stand giftig sind.
 
Findet der Baubiologe solche Spuren, bedeutet das allerdings nicht, dass der Dachstuhl erneuert werden müsste - hierbei ist pro Quadratmeter Grundrissfläche mit Kosten von mindestens 100 Euro zu rechnen. Eine kostengünstigere Alternative sind spezielle Folien und Anstriche. Damit wird das Holz luftdicht versiegelt, sodass keinerlei Schadstoffe mehr ausdünsten können.

Allerdings: Das gilt nur unter der Prämisse, dass das Haus keine Photovoltaik oder Solarthermie erhalten soll. In dem Fall kann es sein, dass die Tragfähigkeit des alten Dachstuhls nicht für diese Mehrbelastung ausreicht. 


Der Dämmpflicht lässt sich auch auf dem Boden des Dachbodens nachkommen. Zusätzlich sollten die Balken des Dachstuhls von einem Baubiologen kontrolliert werden. (Stock.adobe.com | © hanohiki)

3. Die Hauselektrik

Prinzipiell gibt es keine Austauschpflicht für irgendwelche Bestandteile der Hauselektrik. Was bei vielen Neubesitzern auf der Agenda steht, ist deshalb schnell aufgelistet:

1. Vergrößerung der Steckdosenanzahl pro Raum auf ein zeitgemäßes Niveau - die einzige Option, um die über die Jahrzehnte stark gestiegene Menge von Elektrogeräten ohne Mehrfachstecker zu managen.
2. Tiefersetzen der Lichtschalter, falls diese sich noch, wie früher üblich, auf Schulterhöhe befinden und nicht wie heute in 1,05 Metern Höhe.
3. Austausch alter Lichtschalter und Steckdosen gegen moderne Modelle.
4. Gegebenenfalls Modernisierung der Sicherungsanlage, falls diese noch auf einzudrehenden Durchschmelzsicherungen basiert.

Das Problem daran: In vielen Altbauten gibt es keine Leitungsinstallation nach heute üblichem Maß mit grüngelb ummanteltem Schutzleiter. Diese wurde in allen neuen Bundesländern erst nach der Wende (nach einer Übergangsphase) bei Neubauten/Kernsanierungen Pflicht. Überdies wurden während der DDR-Zeit aus Verfügbarkeitsgründen häufig Aluminium- statt Kupferleitungen verbaut. Sie sind weniger belastbar und leitfähig.

Das bedeutet, viele (seit der Wende unsanierte) Altbauten besitzen eine Leitungsinstallation mit "klassischer Nullung" (erkennbar daran, dass sich an allen Anschlüssen nur zwei Drähte finden). Daraus ergeben sich zwei Probleme: 

  • Es ist nicht auf simple Weise möglich, Fehlerstromschutzeinrichtungen (sogenannte FI-Schalter) nachzurüsten. 
  • Prinzipiell ist es gemäß VDE-Richtlinien (den maßgeblichen Vorgaben für die Elektroinstallation) verboten, bei nicht mehr aktuellen Normen entsprechenden Installationen Erweiterungen/Umbauten vorzunehmen, weil diese dann ebenfalls nicht den Normen entsprächen.

Die vier oben genannten Arbeiten dürfen folglich legal nicht durchgeführt werden. Der Bestandsschutz für Altinstallationen gilt nur, solange diese unangetastet bleiben (obwohl unter Fachleuten diskutiert wird, ob der bloße Austausch von Steckdosen und Schaltern diese Maßgabe bereits verletzt).

Nicht zuletzt, weil eine alte Elektroinstallation deshalb inhärent unsicherer ist und durch die gestiegene Zahl an elektrischen Geräten schneller an ihre Grenzen gerät, lautet der Rat hier: Austauschen. Zwar bedingt dies, dass das gesamte Gebäude ab der Zuleitung neu verkabelt wird, wozu unter anderem Wände aufgestemmt werden müssen. Nach der Sanierung ist das Gebäude jedoch mit einer modernen, sicheren und zukunftstauglichen Elektroinstallation ausgestattet. Außerdem gehören neue Tapeten bzw. Anstriche sowieso zu den üblichen Arbeiten, sodass sich der Mehraufwand für Neubesitzer in Grenzen hält.


Eine normgerechte Alt-Elektrik ist zwar nicht per se unsicher, aber unsicherer als zeitgenössische Installationen. Zudem darf sie strenggenommen nicht angetastet werden, sonst erlischt der Bestandsschutz. (Stock.adobe.com | © Gina Sanders)

4. Die Ölheizung

Ölheizungen waren in der DDR aufgrund der Rohstoffsituation wesentlich seltener als im Westen. Das ZDF fand heraus:

"Deutschlandweit heizt noch immer jeder vierte Haushalt mit Öl - regionale Unterschiede sind dabei immens. Und vor allem ist es ein weitgehend westdeutsches Problem: in den ostdeutschen Bundesländern liegt der Anteil von Ölheizungen zwischen 10,7 und 16,2 Prozent. Schon zu DDR-Zeiten war es dort ungewöhnlich, mit Öl zu heizen."

Das änderte sich nach der Wende - denn mit der Marktöffnung befanden nicht nur Hausbauer, sondern auch viele Sanierer, dass die dank Kellertank autarke Heizung eine ideale Möglichkeit war, eine zeitgemäße und komfortable Zentralheizung zu bekommen, ohne dass eine Erdgas-Infrastruktur vorhanden sein musste. Diese wurde vielerorts erst im Lauf der 90er errichtet. 
Heute, 30 Jahre nach der Wende, gilt hier zunächst nur die übliche Austauschpflicht aus der alten EnEV bzw. dem GEG. Im Klartext:

1. Es ist nur der Heizungskessel betroffen.
2. Er muss nur ausgetauscht werden, wenn es sich um ein Modell mit Konstanttemperaturtechnik handelt, nicht jedoch bei frühen Modellen eines Niedertemperaturkessel.
3. Heizungen, die unmittelbar nach der Wende oder sogar davor verbaut worden sind (30-Jahre-Regel) müssen ausgetauscht werden. 

Was bedeutet das für eine pragmatische Herangehensweise? Wenn die Ölheizung noch mindestens fünf Jahre gesetzlich erlaubte Lebensdauer vor sich hat, sollte sie zunächst bleiben. Tatsächlich ist das auch hinsichtlich der Betriebskosten und der erwartbaren Ausgaben für den Brennstoff keine falsche Option. Denn obwohl der Ölpreis natürlich gewisse Schwankungen mit Höhen und Tiefen aufweist, lassen sich Niedrigpreisphasen durch die Füllung des Tanks gut ausnutzen.
 
Zudem: Die vorhandene Heizungsanlage ist bereits völlig abbezahlt, weil sie im Kaufpreis inkludiert war. Für eine völlig neue Heizung hingegen käme nicht nur der grundsätzlich mindestens vierstellige Anschaffungspreis hinzu, sondern auch ein neuer Energieträger.

Das gilt erst recht, wenn das Haus mit einem gut gefüllten Öltank den Besitzer wechselte - darin steckt je nach Volumen genug Energie für mehrere Jahre, in denen die Heizung nahezu kostenfrei betrieben werden kann. Da zur Technik auch umfangreiche Filter gehören (die allerdings inspiziert werden sollten), kann selbst einige Jahre altes Heizöl bedenkenlos verwendet werden. Was jedoch getan werden sollte: Der Heizungsbauer sollte das Gerät einer Inspektion samt Reinigung und Einstellung unterziehen; das steigert die Effizienz.
 
Erst wenn die Heizung wesentlich älter und damit weniger energieeffizient ist, macht ein vorfälliger Austausch Sinn, weil die umfangreiche Arbeit dann zusammen mit der restlichen Sanierung erledigt werden und außerdem zeitgleich eine Umwidmung des Tankraums erfolgen kann. 

5. Die Gasheizung

Was für die Ölheizung gilt, gilt ebenfalls für eine Gasheizung: Liefert diese noch eine angemessen effiziente Leistung, sollte sie bleiben - auch hier allerdings in Verbindung mit einer umfassenden Wartung durch den Spezialisten.


Jenseits des Umweltgedankens spricht nur wenig für den Austausch einer noch halbwegs jungen Verbrennungsheizung. Erst recht, wenn der Monteur diese gut warten kann. (Stock.adobe.com | © Anton Gepolov)

6. Die Nachtspeicherheizung

Nachtspeicherheizungen benötigen lediglich einen zusätzlichen Stromanschluss, um zu funktionieren. Aus diesem Grund war sie sowohl in den neuen wie in den alten Bundesländern früher eine beliebte Wahl bei Modernisierungen weg von klassischen Öfen in jedem Zimmer. 

Hier sprechen die meisten Gründe für einen Austausch: 

1 . Wird die Hauselektrik ohnehin erneuert, müssen dafür Wände aufgestemmt werden. In diesem Arbeitsschritt kann auch das Verlegen von Heizungsrohren erfolgen. 
2. Nachtspeicheröfen haben unter allen Heizungsbauformen einen schlechten energetischen Wirkungsgrad, reagieren sehr träge (Einstellungen wirken sich erst nach der nächsten nächtlichen Aufladungsperiode aus). Zudem ist Heizstrom, auch wenn er günstiger als normaler Strom ist, ein teurer Energieträger.
3. In einigen Altgeräten stecken bedenkliche Materialien, etwa Asbest.
4. Nachtspeicherheizungen trocknen die Raumluft aus und verwirbeln Staub. Sie werden deshalb oft als unangenehm empfunden. 
5. Auch wenn das 2009 beschlossene Nachtspeicherverbot 2013 aufgehoben wurde und es derzeit also keine Austauschpflicht gibt, besteht dieses Risiko für die Zukunft durchaus. Vielleicht kommt bereits mit der ersten Neuauflage des GEG 2024 ein neuer Anlauf - wodurch die Heizungspreise erwartungsgemäß steigen dürften.  

Allerdings werden sich auch Altbauten finden, in denen vielleicht erst vor wenigen Jahren neue Nachtspeicheröfen verbaut wurden. Diese haben zwar ähnliche Nachteile, liefern jedoch einen besseren Wirkungsgrad bei geringerem Verbrauch. Ausschlaggebend für eine pragmatische Herangehensweise sollte deshalb das Alter sein: Zehn Jahre alte oder noch jüngere Modelle können durchaus verbleiben; zumal es nicht nur mit dem Austausch getan ist, sondern eine komplett neue Heizungsanlage angeschafft werden muss.

Aber: Selbst in diesem Fall sollten unbedingt während der Sanierung/Renovierung vom Heizungsbauer Heizungsrohre in den Wänden verlegt werden. Dann kann ein künftiger Austausch mit geringstem Aufwand erfolgen, weil nur noch die Zentralheizung und die Heizkörper angeschlossen werden müssen. Das gilt auch für geplante Wärmepumpen, diese benötigen ebenfalls ein flüssiges Übertragungsmedium.

7. Die Heizkörper

Ist das Haus bereits mit einer wasserbasierten Zentralheizung ausgestattet, dann gibt es auch Heizkörper. Sofern nicht zwingend eine Fußbodenheizung installiert werden soll, sollte die pragmatische Herangehensweise hier vom inneren Zustand der Heizkörper bestimmt werden.

In Chemnitz, beziehungsweise der gesamten sächsischen Region, ist das Wasser sehr weich. Das heißt, selbst ältere Radiatoren (ferner die Rohre) werden innen nur recht geringe Kalkablagerungen aufweisen, welche die Wärmeabgabe hemmen. Damit kommt es letztendlich auf das Alter an: Solange es sich nicht um voluminöse Altradiatoren mit vergleichsweise kleiner Oberfläche handelt, genügt vielfach eine Reinigung samt Neuanstrich - und das gilt für praktisch alle Modelle seit der Wende.
 
Wichtig: Gibt es freiliegende und zugängliche Heizungsrohre, so müssen diese mit einem Dämmmantel versehen werden.


Bei solchen großvolumigen Alt-Radiatoren spricht vor allem die geringe Abstrahlfläche für den Austausch. Das können neuere Designs wesentlich besser. (Stock.adobe.com © hanohiki)

8. Die Wasserrohre

Der Materialmangel in der DDR hat an einer Stelle etwas Gutes: Blei galt hier vielfach als zu wertvoll, um es zu Rohren zu verarbeiten. Das im Westen weitverbreitete Altbauproblem mit bleibelasteten Leitungen existiert in den neuen Bundesländern zu einem ungleich geringeren Maß.
 
Dennoch: Neubesitzer von Altbauten sollten im Keller einen Blick auf die Rohre werfen, denn Blei lässt sich einfach erkennen. Gewissheit gibt etwa ein Ankratzen mit Münzen oder einer Messerklinge: Kommt nach leichter Berührung nicht sofort blankes Metall zum Vorschein, darf die Verrohrung als sicher angenommen werden und im Haus verbleiben.

Allerdings: Mitunter kann es sich lohnen, vom Installateur zusätzliche Absperrhähne einbauen zu lassen. Hier wurde früher oft allzu sparsam vorgegangen, teils gibt es sogar nur einen Haupthahn gleich hinter dem Zähler.
 
9. Die Fenster

Viele glauben, dass bei einem Besitzerwechsel alte Fenster generell ausgetauscht werden müssen. Das ist jedoch falsch. Ganz ähnlich wie beim Dach sind hier einzuhaltende Wärmedurchgangswerte maßgeblich: 

Die Fenster müssen nur getauscht werden, wenn ihr Wärmedurchgangskoeffizient größer als 1,3 W/m²K ist UND gleichzeitig mindestens zehn Prozent der gesamten Fensterfläche des Hauses aus anderen Gründen getauscht werden.

Im Klartext: Es gibt keine Pflicht zum Fenstertausch; auch nicht, wenn es sich um Einfachglas handelt. Erst wenn Neubesitzer beispielsweise aus freien Stücken eine große Fensterfront tauschen und damit die Zehn-Prozent-Regel überschreiten, müssen alle Fenster erneuert werden.

Die pragmatische Vorgehensweise sieht deshalb folgendermaßen aus: 

1. Ein Komplettaustausch sollte sinnvollerweise erfolgen, wenn die Fenster einfachverglast sind und/oder es stark verwitterte Holzrahmen gibt. 
2. Sind bereits mehrfachverglaste Fenster verbaut, sollte ein Fachmann prüfen, ob nicht auch eine Erneuerung der Dichtungen bzw. Austausch der Verglasung genügt. Das gilt insbesondere bei erhaltenswerten Holzrahmen.

Ganz wichtig: Die Zehn-Prozent-Regel gilt auch für die Fassade. Werden mehr als zehn Prozent der Fassadenfläche bis auf die Grundmauer abgetragen (etwa ein völlig erneuerter Gebäudesockel) muss eine Fassadendämmung erfolgen.

Solange das jedoch nicht der Fall ist und eine solche Dämmung auch nicht für die kommenden Jahre auf der Agenda steht, muss die Auswahl neuer Fenster hinsichtlich ihres Wärmedurchgangskoeffizienten mit Bedacht erfolgen: Energetisch zu wirksame Fenster können bei ausbleibender Fassadendämmung zu Schimmelproblemen führen, weil dann die Außenwand den schlechtesten U-Wert aufweist und sich hieran (insbesondere rings um die Fensterlaibung) Feuchtigkeit niederschlägt.


Eine Fenstersanierung muss nicht zwangsläufig einen Totalaustausch bedeuten. Vielfach können Fensterbauer durch Glastausch auch aus charmanten Altrahmen brauchbare U-Werte herausholen. (Stock.adobe.com | © Andreas Mueller)

10. Die Holzböden und -treppen

In den Treppenhäusern mancher Altbauten sowie unter Teppich-, Linoleum- und sonstigen Böden findet sich oft ein hochwertiger Holzboden. Egal ob Parkett oder Dielen, Holz war über viele Jahre das wichtigste Material für Böden überhaupt - und selbst wenn später saniert wurde, bestand die Praxis häufig darin, den alten Holzboden einfach nur unter einer Schicht neuer Auslegeware verschwinden zu lassen.

So zeigen sich viele Holzböden nach dem Ankauf eines Altbaus ziemlich "rustikal" - nämlich vom Zahn der Zeit angenagt, vielleicht mit Farbe versiegelt, vielleicht mit Kleberresten der darauf angebrachten Auslegeware bedeckt; auf jeden Fall selten ein schöner Anblick.

Jedoch: In praktisch jeder Konstellation, auch jenseits aller Pragmatik, sollte das Entfernen solcher Holzeinbauten wirklich nur der allerletzte Lösungsweg sein. Denn es gilt eine Tatsache:

Fast jeder Holzboden kann mit recht sanften Maßnahmen wieder "wie neu" gemacht werden, indem er abgeschliffen wird. Zumal sich hölzerne Patina der Jahrzehnte praktisch nicht reproduzieren lässt.

Das gilt selbst für stark durchgetretene Treppenstufen und dergleichen. Im Zweifelsfall sollte ein Schreiner oder Bodenleger hinzugezogen werden - insbesondere bei Parkett kann nur er abschätzen, wie dick die verbliebene Nutzschicht ist. Letztendlich lässt sich durch Abschleifen Holz wieder in einen optischen Neuzustand versetzen - selbst, wenn die Oberfläche mit Farbe behandelt wurde oder eingezogene Klebstoffreste aufweist. Das gilt auch, wenn die Bretter beim Betreten störend knarren; das kann ebenfalls behoben werden, vielfach schon durch simples Neuvernageln. Eine Aufarbeitung des Bodens ist meist wesentlich kostengünstiger als ein Komplettaustausch.

Aber: Besteht eine Holztreppe wirklich nur aus Brettern, so ist zumindest bei dem Teil, der über dem Kellerschacht liegt, dringend eine Dämmung angeraten. Diese kann darin bestehen, dass die (kellerseitige) Unterseite der Treppe mit Holzfaser- oder ähnlichen Dämmplatten bedeckt wird. 

Fazit

Verschiedene Gesetze regeln, wann bei einem Altbau ein Austausch von Bauteilen oder der technischen Ausstattung notwendig ist. Darüber hinaus sollten Neubesitzer jedoch immer bedenken, dass ein Totalaustausch stets die teuerste Option ist und damit häufig auch ein über Jahrzehnte gewachsener Charme unwiederbringlich verschwindet.